越南房产 | 真不是有钱就能买到好的。

空虚

身边越来越多朋友咨询我越南的房产，之前也答应了大家考察完毕后深入写一篇关于越南房产的文章， 不多说了，精华马上奉上！


越南投资&生活往期系列文在此
越南 | 十年前的中国？
干货 | 如何开立越南股票账户？
越南开户篇  | 拥抱未来，告别传统银行。
越南房产 | 真不是有钱就能买到好的。
越南房产 | 已经想投资了，但感觉投资没门?
越南 | 生活在这边的真实体验。
越南 | 老司机重出江湖带你浪！
待续。。
小捷径（公众号后台回复关键字“越南”即可


其实这一年下来，不多不少也协助了十多组客户入手西贡的房，当然还有很多一直在犹豫的，但估计只能继续犹豫了；因为现时当地房价，实在是有。点。贵。。（你说假如一年前看到我的文就当机立断那多好？
最近几个月，真的隔三岔五天就会有投资者找到我咨询越南的房产，但其实当地的房价已经上来了 ；为什么越南的房产投资热2019年才在国内爆发？  
感觉最明显的一点因为「墙」和「语言」的原因，境内外信息差不是一般的大。  
语言障碍
有效资讯少（全网中文信息只有2.1%
各种坑爹的中介
等原因。。
当然部分原因也由于国内很少中介愿意做越南房产（因为佣金太太太低，所以都在做曼谷 但我认为好市场就不介意推:)  这就是区别了，大部分做海外房产的人就是不懂把眼光放长远点，其实就算现在多赚了佣金，但假如投资者在将来“不开心”，那就完蛋了呀。。（俺的小算盘还是蛮腻害的，已经准备好长跑了


其实这周刚好和越南合作的当地房产/中介公司开了一个长达三小时的视频会议，大概看了十个项目（眼花了）单从价格来说的话，暂时看到最便宜的项目是vincity，每平方大概$1000，但距离市区有点远；然后发现居然有项目敢卖$11000/平方的，很夸张了:o
现时不同郡的项目价位


一郡和三郡
基本是$5000/平方起跳了



一直比较看好的四郡
交通八达，价钱也比较 “善良”


thu thiem还好
2300美金/平方起跳



thao dien也还好
2300美金/平方起跳



Binh thanh的价钱也是还好
但更有趣的一点，无论是什么价位的项目还是很多各国的投资者抢着订购（韩国，日本，新加坡，台湾当然还有咱们为主，购买力实在是杠杠的）  
对的，你没看错！
这一切发生在人均工资300美金的越南（有图有真相


好吧，显然全球的投资者都嗅到越南的前景，太多热钱流入了，再加上中美贸易战。。已经有很多工厂搬去越南了，当然也偷偷告诉你，其实也已经很多越南工厂也选择搬去缅甸了，因为那边的设厂政策现时很优惠  （知道更多的选择再来选择比较重要，和约会是一样的道理:p
老规矩先来外国人购买越南房产政策（2015年7月才对外国人开放的

• 外国人只能购买公寓，没有永久产权（
  
• 公寓产权为50年，到期可以续
  
• 目前限制每栋公寓只能销售30%的份额给外国人
  
• 外国人与越南公民結婚/ 其它方式（设立公司等，可私聊）可以获得土地的永久产权
  
• 贷款：没有（ 真想贷款的话，将国内/其他国家的房子作抵押贷款再拿去越南投资会更好
  

Why / 为什么这么 "热" ?
1.优越地理位置
越南位于东南亚的中南半岛东部，北与中国广西、云南接壤，西与老挝、柬埔寨交界；地理位置优越，海岸线长，港口众多。



2.廉价、受教育的年轻劳动力
越南人口大概1亿，总人口位居世界第15名，而且平均年龄28.5岁(30岁以下人口占60%以上)，不可忽视的人口紅利:)
低廉的劳动力也源源吸引外资企业入驻，该国失业率长期在2%左右，国内通胀水平也长期也维持在3%左右的低通胀范围内。



再补充个人观察到的一点：其实当地年轻人和我国的年轻人消费习惯 / 观念很相似:) 所以想出海的企业不妨考虑将在国内做得比较好的商业模式套过去越南，但要想办法做到“当地化”，不能硬搬。
3.基础设施快速发展
越南基础设施落后，越南政府计划到2020年投入1,300亿美元改善基础设施，年均投入近102亿美元；到了2020年，胡志明市的地铁也会完工；为了基建的发展，越南政府花足了心思，大力出台各种政策吸引外资！



4.国内政治环境稳定和內需不断增长
越南虽然也是一党统治，但已经基本实现了党内民主；2016年已实现新领导人换届。
稳定的大环境也刺激了日益增长的国内消费需求，同样惠于庞大的人口红利！自然地对商品、文化、旅游等消费需求日益增长。


5.国际环境
越南加入了数个自由贸易协定使越南更融入国际经济，而且随着中国的崛起已经引起了美国、日本等国家的警惕，越南正好在中国美国之间左右逢源:)


尤其是现在的中美贸易战，不得不说的其实国内很多工厂早已经搬去越南了。


当然除了中国企业，很多其他国家也早进驻了，据我观察日韩企业比较多；但最新今年连wework也进来了（在刚过去的3.14正式开业了）



估计以上的资讯大部分投资者也略知一二:)  
但还是那句对于大部分的个体，想搭上越南这一波机遇的话，最简单的不妨可以考虑当地银行的货币定存利率套利，或者比较热门的就是盯准当地的房产洼地进行投资，甚至还可以在当地做点小生意，适当地提前布局，尤其是电商:)
既然提到房产洼地，还得继续说回我老本行房产了！其实现时越南投资最热的是河内和胡志明市，我个人还是比较看好处于金融中心地位的胡志明市。
其实看哪个城市的发展潜力比较好，最简单的一般看看当地的大学生毕业后往哪里跑就知道哪里发展比较好了；越南人们其实也是像我们一样喜欢向一线城市北上广深跑，只不过他们往胡志明跑:)

关于胡志明的简单小科普
胡志明又叫做「西貢」，因为有许多法国殖民时期的建筑，所以又有东方小巴黎之称！
按郡分：
1郡 （现在的CBD)
属于老城区，玩的吃的地方基本都在这里
2郡（未来的CBD)
是未来的市中心和外国人聚集的地方
4郡
去哪里都方便，简直四通八达
5郡
老华人居住地，唐人街也在这里
7郡
也是外国人聚集的地方



下图是胡志明市未来的地铁的走势
（这对未来的投资选址就很重要了



具体作投资选择的话，我个人比较建议考虑2郡，4郡和7郡，当然自住的话就另外看了:)
其实投资海外房产先选好国家和城市之后具体选项目都是先看地理位置；附近地区未来的规划；房产商后续有什么配套服务等等进行考究的！

越南整个购房流程
Step 1.选项目
俗称手快有，手慢无
其实在越南好的项目会很抢手，更有趣的一点是房产商一般就只公开楼盘位置，设计，大概的价位，就开始接受预定了。
因为现在是限制每栋公寓只能销售30%的份额给外国人，我认识一些聪明的本人地会借用外国人的名义来购房，方便以后出售！因为本地人只能卖给本地人，外国人可以卖给全部人:



Step 2.下定金
一般是100 million VND （大概2.7万人民币)
看对项目就可以给定金了，人在越南的话可以直接付现金或者转账；人不在越南也没有问题，反正这一步也暂时不要求本人在场。



特别提醒一点 因为在越南资金管制特严格，涉及到把钱转出去其他国家的话，要提供资金来源的证明。
Step 3.公开发售
Grand Opening
一般在公开发售日提前几天确认好心仪的房型，到了公开发售日就可以立马确认。 选购方式一般分三种  

• 先到先得（first come first served) 很少项目会选这种，因为房产商也想尽可能地吸引多点买家。
  
• 抽签 (lucky draw) 很热的项目就会选择这种方式，例如小篇之前看中的Empire city.
  
• Grand Openiny select) 大部分项目会选择这种，先给定金的先挑；对于很好的房型，排在前头就妥妥的优势
  

Grand Opening当天同时会告知以后的付款流程，当天购买还会有折扣优惠这样；这一步也不需要本人要亲自到现场，可以授權给当地代理的！
假如没有买到心水的房子，联系中介发邮件通知房产商并申明原因申请退款，然后一般14個工作日内房产商会完成退款，具体退款方式不同的房产商会有不同，但建议开好越南银行账户，最方便，不然真的会很麻烦
关于在越南开银行户详情可以看这篇
越南开户篇  | 拥抱未来，告别传统银行
涉及到房产投资的话，个人比较建议开渣打的户
可以直接联系后台协助预约办理



也来个小插曲，之前有投资者就是贪方便直接在香港选择了“当地的中介公司”，结果不但项目单价被加价之余，还一直被拖签约。。
#论选择好服务商的重要性了
Step 4.签订SPA
Sales Purchasing Agreement
签完SPA，其实在这一步就可以开始找下一手买家了；当然，想放长线钓大鱼的话，按照付款计划按期付款就可以了，一般每隔2个月付总额的5%，一直到完工！


所以其实我会建议不妨盯一些比较热销的好项目，先拿到quota，拿到SPA就可以转手，之前很多客户就这样游戏的，获利快，成本低！就是有时候比较难抢到好的项目，因为全世界的人都在紧盯着 （当然咱们有内部预定渠道，可以做到第一时间知道好项目
Step 5.拿房契
Pink Book
一般到这步基本会付清整个项目的大概95%.

Step 6.交房
检查收房 这时候政府会派人来检查房子，完毕后再缴清最后的5%就可以收房。

恭喜
走到这一步房子就正式属于你的了:)
                                                                       接下来教你们怎样挑  

1.location！location！location！
地理位置一如既往地其实最重要；拿胡志明为例，选项目时可以参照一下未来的地铁走势喔。



胡志明按郡分，1郡属于老城区（现在的CBD)，玩的吃的地方基本都在这里；2郡是未来的市中心和外国人聚集的地方；4郡去哪里都方便，简直四通八达；5郡是老华人居住地，唐人街也在这里；7郡也是外国人聚集的地方。
具体投资选择的话，我个人比较建议2郡，4郡和7郡；其实投资海外房产先选好国家和城市之后具体选项目都是先看地理位置，还有附近地区的未来规划。
2.房产商背景
尽量选择背景比较优质的，特别跨国的房产商，财政实力雄厚，不用担心项目会烂尾；本地房产商有一些也可以，但是了解起来部分可能比较吃力，因为基本都是越南文的资料；
总体比较有名的是Vingroup，CapitaLand，NovaLand，FLC Group，Sun Group，
Phat Dat。
3.具体选房
目标租户/买房是想target哪些人？
买来投资的话，了解清楚未来的买家或者租客偏好很重要：例如本地人比较喜欢住低楼层；外国人反倒喜欢住高楼层；窗外景色的话，有一些比较喜欢看风景，有一些反倒喜欢看泳池景。
但如果是买来自住就的话当然可以随心所欲了:)

4.中介提供后续服务
中介的人脉很重要！！！这个一定要考察清楚，一般的本地中介大部分可能只专注于本地人的市场，在这边的中国中介大部分只专注于中国人的市场，虽然很大；
但是建议找比较国际化运营的，有更好的人脉，以后租出/卖出就比较便利了。

话说本博主已经走遍了全东南亚的国家，个人认为越南真的挺值得考虑的  嗯，数据说话了：



                                                                                                                                 from Savails
Savails前段时间发表的2018年越南第一季度最新的宏观数据分析！GDP妥妥的增长7.4%！



根据普华永道2016至2050的全球实际人均GDP增速分析：未来30年，越南将是实际人均GDP增长最快的国家；甚至超过了印度、中国等新兴市场明星国家。这意味着该国经济效率高，实际增长处于全球前列！还有其它利好的原因，详情可以参考这一篇文章：越南||十年前的中国？
但说了这么多，先撇开房子未来的增值潜力，最重点的还得看租金回报率！
                                                                           举个栗子
                                             当地的租房网上不同郡的大概租金如下：


这个是1郡，就是我们所说的市中心，一房一厅位置比较好的话租金大概要1000美金/月了；但是这样的房租，房价才4000美金/平方！！假如按45平方的房子来算，租金回报率是妥妥的6.76%。
对比起国内的房子：拿广州的珠江新城来算，同样按45平方的房子，租金大概5000人民币，房价人民币6万/平方，租金回报率大概是2.2%。


这个是胡志明的2郡，交通比较便利的地方；很多西方人都喜欢扎推住在这里！



这个是4郡，交通比较便利的地方，日韩租户比较多。
聪明的各位，有空的话真的可以自行算一算国内房子的租金回报率顺便对比一下！国内房子投资门槛高之余，还要面对将来不确定的房产税，交易税还有人民币贬值的可能性。


最后也简评一下现时市面上的几个比较好的项目 （可以简单作参考，排名不分先后）
1.The Grand Manhattan
曼哈頓大酒店
The Grand Manhattan面积达14,000平方米，是胡志明市第一区最著名的住宅和商业综合体之一；位于第一郡市中心的黄金地带，连接滨城市场，Nha Rong码头，Nguyen Hue步行广场等地标性建筑:)



简介  
项目名称：The Grand Manhattan
地址：一郡的100 Cô Giang, Phường Cô Giang
开发商：Novaland
预期完工：2021年第1季度
房价：每平米$6000-8000


地理位置  
5分钟到一区的Pullman Hote
8分钟到New World Hotel 10分钟到Stock Market of HCMC 10分钟到一区的Benh Thanh Market 8分钟到Bui Vien Bar Street 15分钟到西贡中心、苏色步行街、胡志明大剧院等。



标配智能家居系统，客房服务，24/7小时前台、安全服务，中央电视台安全摄像机在大楼内分布等。


发文前还了解到最新房产商给到的限时优惠政策 这么好的政策居然还没有英文版翻译啊


简单翻译如下
前二年有保证每个月的回报（会分三个月结）
2房的: 50 mil VND / $2155 / ¥14462
3房的: 70 mil VND / $3017 / ¥2024

点评 ✍
说实话，看了这么多个人暂时比较喜欢这个，对越南比较感兴趣的不妨考虑:)
简单拿68平方米户型的二房算算账的话，前二年包租的情况大概5.7%的保证回报？！？（我在想假如二年后再转手是不是人生赢家了。。

2.The MAR
这个很腻害了，HK land的作品。
成立了130年的亚洲地产领导品牌香港置地，在亚洲众多一线城市均有作品，在越南西贡即将推出的这一个将会是他们在全球的第7个高端物业:)


同样地主打高档和品质。





简介  
项目名称：The MARQ
地址：一郡Da Kao坊Nguyen Dinh Chieu街道29B号
开发商：NDC An Khang股份公司 （HongKong Land与华林集团合资）
预期完工：2022年第一季度
房价：每平米$6500-8000





点评 ✍
地理位置是很好了！走高品质路线，但最致命的一点不接受中国的新护照
（其实因为政治的原因，越南有一些项目会不接受内地的新护照购买

3.Centennial
Centennial项目坐落在胡志明市标志性的西贡河沿岸，隔河相望的是被称为胡志明的二郡“新埔东”，也就是未来的新CBD。



从Centennial往外看的话，夜景简直满分了:)


还坐拥地铁，搭江景还有全智能家具，十分黑科技。



还标配瑜伽馆、体育馆、住宅休息室、全天候的餐厅；户外用餐区、烧烤花园等；rooftop泳池、剧院、儿童游戏室、天空酒廊、观景台、飞镖区、高尔夫模拟器休息室 ⛳️ 等了。



简介  
项目名称：CENTENNIAL BASON
地址：1 郡的Bn Nghé坊孙德胜路2号
投资商：ALPHA KING
管理单位：The Ascott Limited
预期完工：2020年第三季度
房价：每平米$9000-11000


不得不提的Centennial优势之一：
所在区域一郡的交通已经非常成熟，出行十分便利。
地理位置  
坐拥高铁3号站BASON位
5分钟车程到槟城市场
5分钟车程到阮慧步行街
5分钟车到红教堂
20分钟车程到新山一机场



点评 ✍
港真，这个项目比较值得考虑的点就是地理位置和由雅思阁管理了:) 整栋楼分二部分，1-23是雅思阁自己的服务公寓，23楼层以上的才是这个项目；地理位置真心是杠杠的，毕竟楼下就是地铁站了。
估计这会是未来越南新贵们住的地方了，但硬伤也是有点贵；但别人就是主打高品质和贵，也算是一个筛选邻居的标准吧；换句话来说，这也可以算是一种当地人脉的投资了:)



感觉整个项目就类似我前段时间看过深圳的深圳湾公馆？（就差没辣么贵了

4.Waterina suites
Waterina Suites由日本发展商前田建设发展，由日本的知名建筑师Kts. KENGO KUMA亲自设计:)


过去的项目参考
Waterina Suites 位于胡志明市第2区，楼高25层，提供98个units，预计2019年落成（其实已经快建好了



简介  
项目名称：Waterina Suites
地址：Thanh My Loi Ward, District 2, HCMC
投资商：ALPHA KING
管理单位：The Ascott Limited
预期完工：2019年末
房价：每平米$3800-4500




地理位置  
5分钟车程可到达新CBD （类似上海“浦东”
6分钟车程到达Big C大型超级市场
10分钟车程到Thao Dien



点评 ✍
对于设计控的我来说，这个真的好吸睛！然后也是由雅思阁管理，对于要求高品质生活的投资者来说这个不错
但由于这个项目已经差不多建成了，付款时长会有点赶，所以现金流宽松的投资者不妨可以考虑:)

5.Rome
ROME由越南知名十大建商之一的Phuckhang倾情打造，荣获2018 BCI亚洲绿色环保设计奖:)



整个项目外观以特殊的欧洲罗马艺术设计为主，大楼内部的环保设施是依照 BCA 环保标准精心规划建造；项目周边设有国际学校、国际医院和购物中心，还有商务会所，游乐场，花园，泳池，海，UL咨询等。


简介  
项目名称: ROME BY DIAMOND LOTUS
位置: 2郡，安富坊
开发商: Phuc Khang投资建设股份公司
管理单位: Savills
预期完工：2021年
房价：每平米$3800-4300



地理位置  
项目邻近Go Thu Thiem地铁站
5分钟离胡志明国家体育场
10分钟车程到一郡
30分钟到胡志明国际机场




点评 ✍
算是在同区项目中比较童叟无欺的高性价比了（旁边的更贵
项目邻近地铁站Go Thu Thiem， 当然其实这片区暂时还是比较空的；但个人认为这个项目比较适合有闲余资金，愿意长期投资的客户。
好了，一口气说了这么多，就先这样了（大家喜不喜欢这样的方式，客观辣评？

最后照样老福利 （ 仅限读者福利，长期有效）
免费的越南房产考察游（希望国内的中介们不要打我，听说他们安排都要另外付费的）
只要人来到越南之后，全程有专人接送，专家陪同考察，随便任性地看房！（暂时胡志明/河内为主）
这个一般的流程是：先会面，针对不同投资者的的投资预算/预期收益等，会派出专人（暂时支持五语服务：普 / 粤 / 越 / 英 / 马来）先进行前期分析挑出比较合适的楼盘，当然也可以直接决定想看什么类型的!  


然后就可以去看盘了:) 当然过来越南旅游想顺便了解一下这边的房产也是可以的，反正房产考察游for free！说不定还可以约到我喝个咖啡 :p（不过估计俺也得六月份后才在西贡了，最近行程也是有点满
话说我还特地做了一圈的市场调查，现在外面的市场价一般是这样，真的帮大家省了好多
（麻烦打赏咖啡



港真，从事海外资产配置这么多年了，可能在内地因为网络等的原因过滤了很多东西，令大家看不到很多的“选项”？但其实现在网络这么发达的时代了，更多情况是处于“太多选择了而不知道怎么挑了”，所以我们做的基本就是为大家提供不同的选择之余，再提供专业的意见帮助大家配置到真正合适的 :)
最后，我们还贴心地整理了一个PDF，堪称精华中的精华！估计看完你就大概了解全越南的情况了:)



✍  获取方式
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（好东西让更多人看到嘛，不要藏起来）
☕️
感觉每次写到越南的文，脑海中都会想起那淡淡的vietnamese coffee & pho，博主又该觅食去了:)
Stay tuned for more!
（更新于6.21）
                                                                                   
                                                       附上现时美元对人民币汇率：1 : 6.87

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Natália
常在地球某一角的文艺金融女
http://www.nataliamok.com

始发于微信公众号： NataliaaMok

呆呆酱

可以讲讲第7郡的投资 价值吗 ？比如Riviera Point

拗相公

natalia 你这篇写的很棒哦！但最近有些房事泡沫的感觉

暮雪苍穹

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彭彬

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