厦门推“安商房”背景及政策解读

猎日

近日，厦门多部门联合发布鼓励支持企业投资建设安置型商品房，可参照商品房限房价、竞地价”供地模式。地价下限不低于基准地价修正值的70%，部分房源再上市交易或抵押无需缴4%土地出让金。新规2月10日起实施，试行期两年。该通知旨在进一步完善厦门安置房建设制度，规范安置房管理，加快推进新建安置房建设、分配、交易市场化。由此，也鼓励支持企业参与投资建设安置型商品房。
一、何谓安商房
2018年4月，福州市开始实施安置型商品房新政，安置房建设不再由政府承建，由开发商经营承建，并以政府规定价格入市，且安置房与普通商品房产权相关权益将对等，这个重磅举措有效抑制了福州房价过快上涨的趋势。
此后三年，福州开启安商房土拍模式，出让了大量安商房地块，2019年安商房达到顶峰，2020年建成安商房项目88个，总计约7.4万套。




​从官方角度来看，安置型商品房，高明在于“空手套白狼”。比如福州排尾，拆了拿房子，政府几乎没什么支出，安置房由开发商来建，政府再用开发商的地价款购置安置房。这就相当于用社会资金去进行旧城改造，而政府不用花钱还能赚取差价，获得巨大收益。这个手法不可谓不高明。
对开发商来讲也是稳赚不赔的生意。首先，政府回购价是绝对不亏只是少赚而已。相较独立开发的模式，既要想着整个楼盘的销售推广，还要担心去化周期，如今的政府回购等于快速回笼了资金。开发商只需要解决非回购比例地块的销售，而这一块，拿地成本也相对较低。同时，政府对这块商品房价格进行限购控制，有助于平抑市场商品房均价。对于开发商来说当然不能既喝汤又吃肉，但毕竟也是稳赚不赔的生意，何乐而不为呢？
比如前两年福州东区前后屿的拆迁安置，就采取配建安商房的办法。如果拆迁户选择货币安置，就会得到每平方2.7万左右的拆迁补偿款；如果选择拆迁安置，那么每平方赔2万。安置房则有两种选择：原拆原迁安置型商品房一平方1.78万，异地安置每平方对接价1.46万。 而当时，选择货币安置2.7万的是买不了附近中海世茂的商品房的。
二、厦门的“难言之隐”
1、做大城市的需要
不得不说，厦门官方开始的算盘是打得不错的，多年来限制岛内的土地开发， 引导房地产投资往岛外发展，推动岛内外一体化。这个方向当然是好的，但现实却往往很残酷。供地不足等因素致使岛内房价高企后，地价也节节攀升。这就带来拆迁成本越来越高，实际上已经拆不动了。岛内旧改也渐渐力不从心，难以为继了。




​同时，岛外的配套则远远没有跟上。按照厦门城市总规划，厦门拟构建“一岛一带双核多中心”的组团式海湾城市，翔安新城等将作为厦门城市副中心，承担东北部及其他区位发展的重任。然而，理想很丰满，现实却很骨感。明眼人都知道，厦门的商品房如今已是有价无市，成交量已大不如前。根据2020年部分省市出生人口较大跌幅统计表。厦门20年出生人口2.95万，19年出生人口6.1万，跌幅超过50%。




​笔者曾经说过，厦门岛内外的房子除省外投资客外，主要靠周边的县市来消化。厦门周边县市的刚需旺盛，但这是不可持续的。前两年商品房销售很惨烈，根本上来说就是基本盘不好，需求跟不上了。2020年开始才有点复苏。反观晋江，作为闽南的刚需仓，销售量大涨且稳定。该区位其实跟厦门岛外没多大区别。晋江的房价只有七八千，偏远一点的也才五六千。相对岛外的各种配套来讲，周边的泉州人漳州人如果有一笔小钱，完全可以选择在自己的城区买房生活，省下的钱还可以过不错的生活，生活质量怎会比岛外差。厦门岛外海沧、翔安、同安这些的配套甚至跟晋江比都有差距，为什么要买岛外的房子？




​2、岛内拆不动
如上文所述，从厦门近年来推地、拍地情况来看，不但推地少，即便仅有的几次推地拍地，往往也吸引不了外地企业特别是央企前来。而往往主要是建发等几个本地国企参加。
有人认为，厦门房价实际上已到顶，不会再涨了，同时必将经历一个投资客逐步退出的过程。但岛内房价的下行空间也十分有限。这首先是因为岛内的地极为稀缺。其次是主客观因素形成的岛内岛外的房价剪刀差。厦门楼市的调整也并不是全面的、崩盘式的，其实更多是楼市的分化。前期那些被过度炒作的，尤其是那些“老破小”，下降幅度很大，但很多品质比较好的楼市，价格依然比较坚挺。
当“房住不炒”已经成为房地产调控的核心逻辑，泡沫的挤出就是一个必然的过程。厦门楼市有泡沫是个不争的事实，大量炒房团的存在就是最好的例子。据易居研究院、CRIC等所统计的80个城市中，厦门高房价与实际收入的偏离度达到41%，位居首位。但弹丸之地的岛内想要大量供应可建设用地，从而让房价显著下行，也是不现实的。




​3、旧改需要
厦门岛充斥着大量的棚户区或城中村。大概占了整个岛内可开发面积的1/4到1/3之多。不是官方不想拆，而是实在拆不动。老湖里一带工厂多、城中村多、上空还有飞机的航道。但为什么政策阻力很大的时候，有关方面还是要求执行呢？因为有利于旧改。安商房政策先从岛内城市面貌比较差的湖里区落地就可看出端倪。安商房一方面低地价引入开发商，还会回购。另一方面安置房标准变高，拆迁阻力变低。近日，厦门市住房局在相关提案答复函中提到：2021年湖里区将会建11个安商房，而且体量很大，平均单盘面积比国贸鹭原还大1/4，总计280万/㎡的，预计将给厦门的二手房市场带来不少的冲击。




​有当地自媒体评论说：如果湖里的安商房能读湖里中学，70㎡做两房、90㎡做三房，价格比商品房7万限价低，还不用捆车位，或者只捆低价车位，还怕卖不动吗？岛内众多的老破小，房价直奔4万。而再差的现代安置房规划、园林、户型都会比老破小强得多，而且学区还一样。这也是为什么湖滨旧改都在暗喜，甚至有赶在签约前卖8万/㎡的。即便像湖边花园A区、高林居住区读着金林湾实验这类成绩湖里倒数的安置房/人才房小区，就因为年代比较新，还能卖4.5万/㎡。
对岛外来说，就是另一番状况了，所谓“冰火两重天”。安商房会更难卖动，因为并不比大量新交房的二手房便宜。论品质，和纯商品房也很难竞争。
三、结 语
2017年，上任不久的代市长庄稼汉在厦门视察一圈不禁感慨说，厦门有三个让他“想不到”：想不到在厦门街巷中还存在不少违章建筑，尤其是铁皮房；想不到在美丽的岛内还存在不少城中村；想不到在厦门的旧街区还存在一些比较破烂的房子。




​厦门方面的“安商房新政”，不但旨在解决上述问题，更是为了解决土地供应不足，房地产开发供给端失衡等问题，究竟效果如何，房价走势怎样，我们拭目以待。（全文完）



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