楼市丨在福州，我劝你不要买安商房

木口易

​说普通人有关的城市发展与商业变迁

"正视先生"
<hr/>安商房这个话题实在太敏感，涉及到政府、开发商、拆迁户、普通购房人群四个利益群。因为作为福州市“稳房价”重要制度创举，自从2017年末开始，福州市就在土地出让中尝试并推广“安置型商品房”机制，也就是我们后来熟知的“安商房”。并在2018-2019年土拍中，得到福州市政府大力推广。而在2020年的土拍中，尽管仍然可以在土拍要求中看到安商房，但也出现了不少纯商品房地块。截至2020年，福州启动建设安置型商品房项目88个，建设安置型商品房7.4万套，

城投·凤峦郡位于三八路段，该项目由福州市城投建筑有限公司建造，是福州首个国企涉足的安置型商品房项目，也是我市安置型商品房首个交房的项目。该项目建设住宅共计666套。其中，安置型商品房593套，安商房比例达89%，2020年8月完成交房。





该项目商品房销售备案均价在27193万/㎡，而安置型商品房的价格均价为18430元/㎡，截止2021年1月20日，安居客的挂牌单价是30497元/平，国企的品质确实不错，乍看一点毛病也没有。

但我们一定要明白，安商房是不符合商业逻辑的产品，在有选择的情况下，我非常不推荐购买安商房，我更推荐购买纯商品房或者纯安置房。那为什么我不推荐购买安商房呢？

一、成本问题安商房小区的商品房部分价格，一般会高于安置房部分价格，安置房一般在商品房一般在6-7折左右。而且安商房小区的安置房体量也会超过商品房。也就是商品房购房人群，用自己的6个钱包，形成小区房价的价格锚定。你支付了更高的成本，购买与拆迁户一样的房子。而拆迁户手上一般会有超过1套的房产，未来大量拆迁户的安商房为入市，他们的成本比你低，有更强的抗风险能力。如果市场好，他们可以获得更大的利益，如果市场不好，他们也可以在安商房商品房购买人群的基础上适当降价进行销售。因此，与其现在用高于拆迁户几千一平的价格，买和拆迁户品质一样的一手安置房。还不如等拆迁户出手的二手安商房。因为在二手房市场里，是不看一手房东的拿房成本的。
二、小区环境如果说拆迁户素质差，肯定是政治不正确。但是拆迁户的生活方式确实与城市白领有很大的差异。拆迁户中，年轻人和普通购房人群并无太大差异，但本地人、年长者确实习惯了原来社区的生活方式，因此会潜移默化的在小区中形成旧社区的生活模式。
过道，公共区域，会逐渐被个别长者占用。前期物业公司管管，阶段性有所收敛又会死灰复燃，也在此重复的过程中形成了物业和拆迁户业主不可调和的矛盾，造成的影响就是物业费收缴率出现问题，且这些拆迁业主通常在本地有钱有权有势，停水停电是万万不可，物业费太贵也是万万不可。这种恶性循环会不断催生小区品质的下滑，你去看看福州安置房超过3年的小区，也许会明白。我们来看一个公式：小区维护成本=物业费单价*收缴率（一般是90%以上）*85%。而安商房的结构是：小区维护成本=物业费*90%安置房*60%收缴率+物业费*10%商品房*90收缴率。这时候，物业公司只能降低服务，同样是小区业主，安商房购买者可能承担着补贴安置房的维护成本的风险。
三、楼体品质安商房对于开发商来说，利润金额有限。安置比例高，楼面价和售价是固定的，中间只有差距一个建安成本。而商品房部分尽管有利润，但比例太少，母本太低。因此，对于安商房来说，控建安就是控利润。特别在政府推出安商房机制的初衷，就是拉高安置房的品质，对于城市建设是有很大的帮助，因此安商房的建设要求，就是让安置房和商品房不要有差距。因此，对于开发商来说，不可能去增加安商房中商品房的品质，因为如果差距太大，安置房部分不可能平衡的，因此，只能让商品房部分品质往下走。但是销售时，肯定是不能说安商房不好的，因此，在交房后，安商房的问题会逐渐暴露。对于更多购房者来说，购买安商房，其实和购买安置房并没有本质的区别，但价格却有很大的区别。以福州为例，金山的龙湖天序，50%安商房，商品房部分售价预计在31000元/平，而安置房对接价位15880元/平，隔壁的安置房葛屿新苑，二手房实际成交均价在17000-18000元/左右。



当然，也有可以购买安商房的前提：1、有你期望的学区配套；2、位置总价符合你的期望（安商房大多有中小户型，总价可控）3、必须购买国企安商房；
若没有以上前提，在福州楼市如此多选择的情况下，我劝你不要买安商房。
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舌战群儒

龙湖天序咋样

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[思考][思考][思考]

土豹

据说安商回购也就18000。我和置业顾问说安置房在旁边，他非说安商不一样