|
|
十月初去了一趟伦敦，其实一进市区，买房的那些不快就被瞬间治愈了。 那感觉就好像“Ta已经那么美了， 怎么还忍心责备Ta犯的那点错……”
回来翻出这篇旧文， 没想到有这么多人给我留言，抱歉太久没登陆，没有及时处理。房东四年多，回头看看， 还是颇有感慨，就在这里分享给感兴趣的朋友。
- 当下的伦敦，我一个外来者都能感受到通货膨胀给当地人带去的焦虑感。 相较于国内，特别是南方城市的菜市场， 伦敦的水果和蔬菜可以说是乏善可陈，而且稍微晚点去超市，就看到当天打折的果蔬已经被一抢而空。没有对比就没有伤害，感谢国内在这条供应链上辛勤工作的人， 让大部分人有了果蔬自由的生活。
- 伴随通货膨胀的， 是房租的急剧上涨。关注了一下当地市场， 与我同等户型的房子， 在现在的租赁市场上已经没有2000以下的房源了，而我今年4月签的租约还是1600，可见这半年租金的涨幅。
- 与租金对应的， 是需求的爆发。根据在当地生活的小伙伴说， 现在市场热到一房难求，只要价格还适中的房源，一出现就会被秒杀。当然，我也无法理解这一点。如果人口没有大量新增， 这么多新的需求又是怎么凭空出现的呢？
- 房租上涨， 房东受益了吗？答案是：并～没～有。 打开最近一期的还贷账单， 房贷利率已经从开始的2.*%飙升到现在的5.*%，涨幅超过90%， 新增的房租收益，已经完全被房贷吃掉了。
- 看看伦敦的房价， 整体感觉还是比上海便宜。而且这几年也并没有很大的涨幅。加上英镑对人民币的贬值，以人民币计价的话， 涨幅更是可以忽略不计了。 怎么看待伦敦和国内一线城市的房价对比， 每个人都会有自己的解读，我就不做评价了。
- 还是要同情一下在伦敦租房生活的人。代理公司会对租客做征信调查，所以可以看到每一任租客的收入，也完全可以感受到对普通人来说， 租房的痛。秋天的伦敦景色优美，走在街头，行人们也多衣着有品。每天汲汲营营，全力维持自己的一份体面，或许就是在大城市生活的普通人的常态吧。
就目前看来， 过了最初买房的混乱期，伦敦出租房屋整体还是比较省心的。每次空置期不超过两周，而疫情期间， 视频看房，中间就留了两天的彻底清洁房子的时间，新租客就搬入了。如果说有坑的话， 估计就是维修维护费用。 记得换过一次卧室窗帘，最普通款的，就是3000。每次小修小补， 账单都会让我心脏要多跳两下。
大概的情况就是这样了，如果一定要下一个判断， 在我看来还算是一项晚上睡得着觉的细水长流的投资。
以下是2018年2月原文。
<hr/><hr/>一线城市小百姓一枚， 和当下所有人一样， 最让人焦虑的事情就是没钱买房，而更让人焦虑的事情就是有点钱却不能买房了。眼看着辛辛苦苦挣点钱， 今年二十明年十八。 终于在两年前入手了一套伦敦的小公寓。
关于伦敦购房决策的事就不聊了， 操作的事跨度两年， 个中感受一言难尽，可以和大家聊聊， 作为伦敦房产投资的参考吧。可能我在伦敦投资只是个例， 凡事做最坏的准备是不会错的， 这里总结一下， 给各位想投资伦敦房产的人参考：
1. 现在的通行条款首付10%， 甚至5%， 贷款75%是看起来很美，但还是要为资金做充足打算， 以免到后来措手不及；
2. 开好海外账户，现在中行通过手机银行境外中行汇款还是免手续费的， 通过自己在海外的账户支付各种费用会便利很多， 也无需太多其他文件；
3. 客户经理非常重要，专业的贷款客户经理能帮你解决很多意想不到的问题；
4. 中介， 在我的经历里，中介并没有起到应有的作用， 无论对律师， 还是对开发商， 都没有任何影响力；
5. 商业模式， 就像我朋友嘲笑我的，通过房产中介在国内买伦敦的房产， 就是要为这样昂贵的推销成本买单。 而且要为寄生在这条产业上所有人的溢价买单， 包括租赁公司、设施维护，家装配置， 这个是要有心理准备的；
6. 由于地域、时差和商业规则的差异，投资人其实是处于权益链的最低端， 出现纠纷时， 是没有争议空间的，基本只能默默买单。 这里有运气的成分，最好事情顺利， 当然， 也希望大家避开我遇到的律所和项目。
我买的楼盘位于伦敦西区Wembley，一房， 总价36万镑。开发商也算有实力， Wembley Residential， 承销商是中介大行， D行。 开始对接的中介， 就称为J小姐吧， 英国华裔， 中英文俱佳， 工作非常麻利， 项目情况介绍的清清楚楚， 整个步骤也条理分明。 她帮我整理了所有的律师文件，讲解文件内容， 我只用签字就好。 首付10%，也在外汇管控额度以内， 所以， 第一步， 一切顺利。
第二年， 接到律师的通知， 安排第二期10%。 这里有些小波折。 当年因为自己的额度有点不够了， 加上老爸刚拿了笔拆迁款， 所以就直接让老爸给换了英镑， 汇到英国。后来得知， 英国的反洗钱法控制的很严， 每一笔钱都要能给一个合理的解释来由。 所以又破费周折的补充了一系列文件， 证明我爸是我爸， 这个钱来自他的合法收入， 他合法地将钱赠与我，并合法地将钱汇出到英国。 因为对法律常识的不熟悉， 所以对这些规定都没有任何预判， 以至于文件的通知变得非常紧急，7月的大热天，让老爸一趟一趟跑银行、拆迁办， 也真是辛苦。 好在一切都按时提交， 所以也算是有惊无险。
第二年里也收到各种来自开发商的项目进展报告， 包括让你挑选地板的花色等等的互动通告，感觉一切进行顺利， 中间也有些乌龙， 譬如说， 收到过几封律师本应发给其他客户的文件， 却错发到我的邮箱， 当时想， 做律师的怎么这么粗心， 没想更不靠谱的事情还在后面。
年底的时候， 收到J小姐的微信，她离职回伦敦了。 也没特别放在心上， 就祝她今后一切顺利。
不久， 收到D行的一封邮件，问我考不考虑出售我的房产， 打听了一下， 报价41万。 我就乐了， 考虑到我只付了20%， 也就是7.2万， 如果41万转让，就意味着70%回报。 而且D行还不收中介费。我立马就答应了， 签了委托文件。
然后， 就没有然后啦！
D行这位师傅从此杳无音讯。 次年我收到D行另一位小姐的邮件， 有客户出34.5万， 问我卖不卖。 这对于相信房价只涨不跌的中国人来讲， 真是莫大的侮辱。断然拒绝。 为此， 我还受到朋友的嘲笑：这楼盘， 海外推广的成本得多高， 还不是因为有你们这些傻X买单。
这卖房的念头一旦起了， 就会时时地冒出来。 我联系了已经回伦敦的J小姐， 她表示可以个人帮我代理这个房子的销售， 费用也不高， 我想想， 就让她卖着试试吧。 然后， 也没有然后了。 大半年之后，她告诉我， 伦敦的房产出售市场很冷， 交易很少。
正好， 英国退欧， 英镑大跌， 我借机换了点英镑。 心想炒房不成，就安心做房东吧。
不久收到律师的邮件， 说计划10/11/12月交房， 一旦交房， 是要付全款的。
于是开始联系D行， D行换了位 S小姐， 给推荐了3家贷款银行。作为中国人，我当然选择了宇宙第一大行， Z行， 客户经理R先生，而正是这个R先生， 老让人感动呢， 彻底颠覆了我对央企官僚习气的刻板印象。
中间D行还安排我与楼盘的租赁代理碰了一个面，一个金发碧眼帅哥， 就叫他M先生吧。M先生来自开发商下属租赁公司，专注开发商楼盘， 这种模式在国内好像比较少见。 这同样是做中介的， 比起国内满大街抗广告牌的同行来说， 真是人比人气死人啊。M先生一表人才， 身着伦敦定制西服，ppt做的眼花缭乱， 我一边心不在焉地听， 一边盘算， 这管理费里得有多少溢价支撑他这行头。为了图省事， 我还是选择了这家代理公司， 后来发现， 这位D先生可不是省油的灯。
我开始频频联系律师， 希望他们给一个准确的交房时间。 多封邮件发出去，如同石沉大海， 音信全无。这也是我后来遇到的一系列事件时， 最让我无力的部分。 由于距离、时差以及对商业规则的不熟悉， 当对方选择无视你邮件时， 你的权利是没有办法得到最好的保护的。
R先生非常给力， 对我的情况做了评估后， 联系了伦敦的同事给我寄来了贷款文件。 可就在我填完所有的资料后， 他发现， 我在老家有笔未结完的房贷。 这个导致了所有的情况不得不出现变化。 这时我已经错过了卖房的时间， 可以说没有退路了。 不过， 中国的好处就是， 大部分事情都是有办法解决的。 此处我就不多说了， 总之各种波折后， 我被告知， 贷款基本搞掂了。在这里要特别感谢R先生， 很多工作， 一个专业的能力， 和一个主动的态度会改变很多事情的结果。 R先生几乎所有的微信都是秒回， 晚上12点后的也不例外， 能做到这一点真是很神奇。
几周后， 被通知房产市场不好， 评估价比以前少了3万， 过一段， 又被告知， 银行压力测试标准提高了， 以前的贷款条款不能做了。 有一段时间特别怕接到银行的邮件或电话， 肯定都是不好的消息。 面对新的资金缺口， 只好在各个理财账户、股票账户中倒腾，一种倾家荡产的感觉， 可能很多买房的人都经历过，不得已低价卖了股票， 损失惨重。
11月下旬， 突然接到律师邮件，说两周后交房， 把钱准备好吧。
我算了算， 当年的外汇额度差一点点， 问能不能推迟到一月。对方回复， 我可以试试， 但估计难度很大。 我决定， 还是采用老套路， 让老妈给汇点吧。
一周后， 收到律师的收房文件， 打在一个大文件包里发过来，我打印了一堆纸出来， 头有点晕。 这时我特别想念J小姐， 以前都是她帮我整理说明清楚， 我只用签字就好。 这次我花了大半天时间梳理，有的文件每页都要签， 有的只用签落款，有的自己签就好， 有的要找见证人。 签好字， 更晕了， 于是我把所有签过的页面扫描发给律师请她确认，又花费一天，然后用天朝第一快递， EMS给她快递过去, 算算时间， 我以为自己万事大吉。
所有的工作在进行中时， 都是要时刻保持悲观情绪的。 很快我收到租赁公司M先生的邮件， 表示可以放租了， 不过我建议你适当配些家具， 这样租客的感觉会更好， 也更容易作决定。 他推荐给我了一家配内装的公司。就在第二天， 我收到另一家内装公司的邮件， 也给推荐了一些方案。 我不由得感叹， 老牌资本主义国家市场竞争就是透明高效啊。看了一下， 两家方案报价差不多， 但我没选M先生推荐的那家， 隐约觉得可能很多人都用的这个方案， 太雷同了。 等我把决定告诉M先生时，我没想到他的反应这么大。
他发了一封措辞严厉的邮件给我， 大意是说， 他是一个专业人士，最了解这一区域客户的喜好。现在是交房期， 市场房源集中投放， 如果我不能听从他的专业建议， 会导致我的房子在相当长的时间内无法出租， 让我务必考虑清楚。
我想我是明白他的隐藏含义是什么， 但他选用这种方式还是让我感到惊讶。很多人都觉得发达国家市场更成熟， 游戏规则也更透明， 现在看来也还是太天真。 仔细考虑了一番后， 我决定好好和M先生说，我告诉他选择这家内装公司的理由是更喜欢他们的配色。 当然， M先生的经验是很重要的， 可不可以把需要注意的地方告诉我，我让内装公司去调整方案。 M拿到了内装公司的名字，提了几点建议， 算是给自己找了个台阶下。 估计他和那家内装公司私下沟通的并不是很愉快， 之后又找我几次， 希望我给内装公司施加压力， 让他们改方案。 M先生的这种做法， 其实让我很不开心。 有朋友建议我找他老板投诉， 但我也没有什么有力的证据证明他有不合规行为， 也只能不了了之。
刚刚结束和 M 先生的纠缠，又收到律师邮件， 收房文件没收到。此时离约定交房期已经过了一周， 快递寄出快20天居然还没到？！给EMS打电话， 说在考文垂， 什么时候到， 不知道。 无语～～
两天后律师说， 文件收到了， 给你处理了， 计划1月2号交房。
我以为自己2个多月焦头烂额的生活算是过去了，高高兴兴庆元旦去了。
1月5号， 突然想起， 查看了一下自己的银行账户， 没有扣款记录。 给R先生发短信，他马上帮我去银行查了， 发现并没有收到律师的文件。 律所再查。 我感觉有点晕。
周一， 给律师发邮件， 没有回复。 我有点急了， 找了中介的S小姐， S小姐也给律师发邮件， 没有回复。
两天后， 律师回信， 说， 啊， 不好意思， 我休假去了，你的房子要15号交房哦。
呐泥～ 为什么， 我感觉自己要咆哮了。
哦， 因为管理公司文件给我晚了呀～～ 律师依旧云淡风轻。
第二天， 律师说， 哎呀， 现在发展商要收你罚金哦～ 你要付2300块
我是一脸蒙， 为什么？ 这样罚我太不公平了吧， 我把我要做的所有事情在第一时间做了，你们那边发生了什么我完全不知道， 为什么要罚我钱？
嗯， 我们可以帮你去投诉， 但罚金你要付哦， 否则发展商还要追加罚金哦～～
S小姐也建议我先把罚金付了，让律师再去交涉。 人在屋檐下， 不得不低头， 我只好先付罚金。
一周后， 我给律师发邮件， 你们沟通的怎样了？ 没有回复。
几天后我又发邮件， 你们沟通的怎样了？ 依旧没回复。 我只好再找S小姐， S小姐一如既往的表现出适当的义愤填膺， 让我写分情况说明， 要去找合伙人谈。
就在我和S小姐谈完的第二天，我收到了律师的来信， 亲， 我发现自己算错账了， 少收你钱了， 你还要再付1500哦～～
如果说前面所有的事情都只是让我不满的话， 这次是彻底让我愤怒了。我把这封邮件转给了S小姐， 她表示太不像话了， 立刻和律师谈。
当晚， 我收到律所某调查官发来邮件， 亲， 我们启动客户投诉调查程序了，这里是我们程序的细则， 你看看吧。 细则很完善， 第一条， 调查期为8周。我很不高兴， 回信说， 这件事很简单， 所有记录都在邮件里，希望你们尽快回复。
几天后， 我收到了调查官的邮件， 亲， 这件事我们没责任哦，事情不是我们控制的哦， 你很倒霉哦， 收房晚了， 开发商肯定要罚你钱啊。 我们账单是算错了， 但账单对了你也不会少罚啊， 快交钱吧， 否则手续不能算完成， 又要罚你钱呢，房子也不能出租， 人家好心痛哦～～
老子职场20余年，见过虚伪的， 但没见过这么虚伪的！给S小姐打电话， 她已经不接了。一口气实在难以下咽， 晚上立马写了邮件开始对撕。文件发错， 账单错一次， 错两次， 错三次， 项目不及时跟进， 要客户自己去发现，还说你客户很倒霉？！
很快收到S小姐邮件，说和律所大P沟通过， 他会处理。 紧接着就是大P邮件， 言简意赅：我会回。
第二天， 大P回信，事情在了解过程中， 与此同时， 把钱付了， 否则手续不能算完， 还要罚你钱， 让贷款行知道了还会收回贷款。
罚款怎么算的， 没有解释， 开发商罚款1600， 但要我补付金额3800， 为什么？ 不知道，无解释， 也很无奈，只能付。
2周过去了， 大P回复， 我们除了账算错，文件发错， 什么错都没有！ 只要是人， 都会算错帐，发错文件！再说账对了也照罚。 做文件是我们的职责， 跟进不是。 延误是你倒霉，
我不负责。当时怒上心头， 但冷静想想， 妈的， 律师的钱早付了，他无赖， 我也确实奈他不得。
期间和J小姐抱怨过一次，虽然她已经不做了， 但还是想办法帮我弄到了开发商的联系方式， 看能不能免去罚金。 我给开发商市场部负责人发了邮件， 他说收到了， 我马上调查一下。 两天后， 回邮件说，哎呀， 销售部的头在出差， 我争取周末回复你。 然后， 就没有然后了， 从此再没有回邮件， 电话也都是语音。
大致经历如此， 现在房子已经出租。 整体说来， 在伦敦买房投资并不像网上很多人分享的那么轻松，感觉自己是一路打怪过来， 很耗费精力， 沟通成本也非常高。可能作为单独海外小客户， 话语权非常少， 中介再不给力， 也就只能一路吃亏。金额虽然不大， 但感受很糟糕。 也希望这段经历能帮到有投资伦敦房产打算的人，少吃一点亏。 |
|
发表于 2022-12-14 08:41:27