房地产行业变迁：美国房地产行业的发展历史（上）

知足才幸福

当我们纵观世界各国近百年的发展史就可以发现，房地产在各个国家经济的关键时期都起到了关键作用。以近四十年的历史来看，无论是日本经济泡沫时期的地价疯涨，还是索罗斯狙击泰铢前的房价暴涨，还有08年由于美国次贷危机导致的全球金融海啸。房地产就是各国经济的晴雨表和最重要的支柱产业。




美国国会大厦“国会山”

这个系列我就来和大家扒一扒各国的房地产发展历史，以及政府是如何通过房地产政策来影响政治和经济的。这一期我来和大家简单介绍一下历届美国政府是如何引导房地产产业的。

壹 / 前罗斯福时期的美国住房情况

二十世纪二十年代的美国正处在历史上最辉煌的时期。



1918年，由于美国参与的协约国阵营获取了一战的胜利，美国一时之间从国际边缘大国站在了世界舞台正中间。随之而来的还有在战争期间通过贷款和资源、武器等交易带来的天量财富。美国成为了世界上最富裕的国家。
1919年至1929年这十年，美国每年的生产率增长超过4%，工业生产总值也增长近一倍。1929年美国国民总收入也达到了828亿美元，比一战刚结束的1919年增长了178亿美元，增长超过27.3%。人均收入也由1919年的620美元增长至681美元。如此繁荣而且欣欣向荣的时期被称为“柯立芝繁荣”。




美国总统卡尔文 · 柯立芝

柯立芝时期（1923年~1929年），美国经济繁荣的主要表现在工业生产的膨胀，特别是汽车、电气工业、建筑业和钢铁工业生产的高涨。在这一时期，垄断资产阶级利用扩大广告宣传和赊购的办法来刺激汽车、住房及大件日用生活必需品的消费（注意，这里是赊购，也就是我们所谓的信贷消费）。当时，建筑、汽车、电气工业并称为美国经济的三大支柱。到1929年上半年，美国在资本主义世界工业生产的比重已达48.5%，超过了当时英、法、德三国所占比重总和，以致柯立芝总统声称，美国人民已达到了“人类历史上罕见的幸福境界”。



然而1929年爆发的经济大萧条彻底击碎了美国的经济。在1929年至1933年大萧条期间，都市中房屋建设减少了约90%，近200万户居民因无力偿还贷款而无家可归。同时有至少1600家银行也因为无法收回贷款而破产。住房问题已经成为影响经济发展和社会稳定的头等大事。




美国总统赫伯特 · 胡佛

此时的美国总统是美国历史上最倒霉的总统赫伯特·胡佛。他上台前正处在美国最繁荣的时期，在他上台后美国由鼎盛急转直下。而胡佛奉行放任自由的政策，政府不干预经济，即使是金融危机爆发后也是如此，结果导致危机越来越严重。破产的人们失去了工作、住所甚至亲人，人们憎恨这样一位“无作为”的总统。因此将报纸糊成的小屋里，吃着抓来的野兔称作“胡佛屋”和“胡佛猪”。




贰 / 罗斯福新政和杜鲁门《住房法案》

1932年美国大选，罗斯福以绝对优势轻松击败了全美国人民憎恶的胡佛当选第32届美国总统，开始了罗斯福新政。罗斯福看清了当时美国经济问题的核心，一方面是居民的支付能力在下降，一方面是银行体系的信用失灵。解决问题的关键是打通两者之间的资金链，政府于是果断地引入抵押担保体系。



在上任之后罗斯福批准了《住宅抵押贷款法》（HOLA），该法规定由联邦政府提供担保，形成长久性、以分期还款方式运作的抵押市场；1934年，美国国会正式通过《国家住房法》（NHA），成立联邦住宅管理局（FHA）和联邦储蓄贷款保险公司（FSLIC），组建“互助抵押贷款保险基金”，对个人住房抵押贷款提供保险；1937年的《公共住宅法案》提出，设立联邦平民房屋建设署（USHA），以维持永久性的中央政府补贴。



通过一系列的立法和监督管理机构的设立，美国的房地产行业逐渐由原本无政府监管的无序开发、野蛮增长状态，改为政府监督、按需贷款、严格审查的正规发展时期。很快，公共的住房问题没有继续恶化。通过政府为银行提供的资金作为贷款，以及政府通过大基建建设而提供的工作作为公众的收入来源，美国住房市场逐渐恢复了稳定。很多原本要失去住房的人们通过政府担保的贷款以及政府提供的补贴保住了自己的房产。



到了1949年，美国打赢了二战再一次大发战争财，成为了世界最有钱的国家。杜鲁门政府修订了《国家住房法》，并提出“为每个美国家庭提供大方的、具有良好居住条件的住宅”。
在经济复苏和房地产政策的刺激下，美国房地产行业进入一个快速发展的时期，住房需求远远大于住房供应，开工创新高，住房拥有率节节上升，从1950年的55%上升到1960年61.9%。



罗斯福和杜鲁门时代奠定了美国房地产政策的两大基石： 
第一、奠定了政府、金融机构、消费者和地产商的黄金四角关系。引入政府担保，确保了金融机构的信用，这又确保了向消费者提供资金的能力。分期还款方式使消费者有条件提前拥有合适的住房，需求被刺激起来，这大大推动了房地产行业的发展。 
第二、杜鲁门提出的目标与其说是政治口号，不如说房地产政策已开始成为美国政府调节经济发展的一个重要手段。从此后几十年的美国经济发展来看，房地产对国民经济的推动作用日渐明显。

叁 / 肯尼迪时代：为了公平



到了肯尼迪和约翰逊总统执政的二十世纪六十年代，此时的美国正在与苏联进行全面冷战。苏联作为社会主义阵营的代表，在国内采用“分配制”的方式来进行住房分配。因此，无论是高级别的领导或者最普通的流水线工人，苏联的人民都不用担心自己的住房问题。面对社会主义分配制对于低收入人群的碾压式吸引力，美国必须考虑为低收入人群住房问题提供更好的扶持。
与罗斯福和杜鲁门通过立法直接帮助低收入人群的做法不同，肯尼迪政府开始鼓励更多的私人机构包括金融机构兴建低收入家庭住房出租给低收入人群。



1961年制定第221（d）（3）条款的“低于市场水平利率”的贷款计划，鼓励私营金融机构按照比市场水平低的利率向租赁性住宅项目提供贷款，而将此抵押权按照正常的市场行情出售给联邦全国抵押协会，这两个合同之间的差额由联邦政府补贴。



由于补贴数额庞大，政府财政收支很难平衡，1965年，约翰逊政府提出“租金增补”计划，将低收入家庭用于住房支出的比例限定在其收入的20%，其余租金部分的差额则由政府提供补助。同年，联邦政府设立国家住宅和城市发展规划部，后来的许多住房计划都由此部门负责实施。这个部门的设立体现了联邦政府对公民住宅发展的重视。 



这一时期美国住房的平等不仅体现在对于低收入人群的扶助，还有对于少数族裔的平权表现上。随着六十年代美国黑人平权运动到达了鼎盛时期，众多平权运动也推动了针对少数族裔的住房平权法案的颁布。



1968年，《平等住宅法》颁布，禁止在公共或私有住宅活动中从事一切与种族、肤色、宗教信仰和原居住国相关的歧视活动。在约翰逊总统指示下，同年出版了一份关于住宅质量和住宅所有权的咨文。无论是鼓励私人资金介入，政府补贴，设立管理部门，还是禁止各种歧视，这期间美国房地产政策的一条主线仍然是维护社会公平。

肆 / 资本参与住房市场：二级市场诞生

1969年，美国经济开始出现严重的滞涨现象。当年美国的通货膨胀率就飙升至5%。



美国之所以发生如此严重的滞涨现象，主要原因有三点：

• 战争对于美国消费市场和经济增长的刺激已经消退。从二战开始一直到朝鲜战争和越南战争，多次战争积累的对固定资产、住宅建筑的需求刺激已经逐步消失。
  
• 科技发展也从“大爆炸”时期转向瓶颈期。美国在二十世纪率先引导了第三次工业革命。但此时的美国第三次工业革命的推动力已经衰落，缺乏了科技对于经济的刺激，经济发展速度自然开始减缓。
  
• 美国在世界市场上的出口贸易额开始下降。自1960 年代开始，由于经济全球化、区域化的发展，商品和生产要素在国际间流动的限制大大减少，世界市场竞争加剧。1947 美国出口额占世界出口额的约三分之一，1948 年下降到23.5%，1960 年下降到18.2%，1970 再降到15.5%。1美国从1971 首次出现了13.03 亿美元的对外贸易逆差。
  

第二次世界大战后，美国数届政府皆奉行赤字财政政策，不断扩大政府开支，借以刺激经济回升，提供大量就业机会。为了弥补财政赤字，美国政府还发行了大量的国债。1970 年国债额为370 亿美元，1975 年国债额为5332 亿美元，1980 年国债发行额达到9077 亿美元。人均负担的国债额从1960 年的1572 美元增加到1980 年的3985 亿美元。
70 年代美国“滞胀”时期，各行业的表现不一。我们统计发现，大多数行业，特别是制造业表现较差。但是像资源型行业和金融业却异军突起，像采掘业、农林牧渔、金融服务业、公用事业，平均年增速超过10％，远远超过CPI 的上涨。




美国总统理查德 · 尼克松

为了降低政府公共预算支出，政府开始尝试通过金融和市场来解决住房问题。1969年尼克松上台之后实施了第235条款的“自置居所计划”和第236条款的“租赁住宅计划”，但是收效甚微，公屋建设中断。1970年，国会通过《紧急住宅融资法案》，批准成立联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC），协助FHLB下属的各储蓄与贷款协会开辟二级抵押市场。1974年出台《住房与社区发展法案》第8条款计划，替代原先的第235条款计划和第236条款计划，明确为低收入家庭交付租金提供信用担保。 




联邦住宅贷款抵押公司（房地美）

后来，福特提出“社区发展补助计划”（CDBG），将住房建设、都市重建和其他住房资助计划结合在一起，并将资金分配给各州和地方政府，旨在促进社区的发展。二级抵押市场和第8条款计划进一步推进了中低收入人群住房问题的解决，推动了社区化发展，给住宅产业注入新的活力，使行业发展在1972年出现了一个空前的高潮。




美国总统杰拉尔德 · 福特

伍 / 金融方式来解决住房问题
因为经济滞胀问题一直困扰着美国七十年代的发展。里根当选总统后为了摆脱经济滞胀阻碍了经济增长，美国开始实行“新自由主义”经济政策。其中重要的政策措施包括：削减社会福利支出，解除政府部门对私人企业的管制，减税刺激投资。




美国总统罗纳德 · 里根

在福利支出方面，为了减少政府的财政压力，里根修订了第8条款计划，提高租客承担租金的标准(由家庭收入的25%增至30%)，并且降低政府确定的“公平市场租金”标准。但是，加快解决低收入家庭住房的政策并没有取消，里根的做法是从房地产企业入手解决问题。1987年，里根推行“低收入阶层住房税金信用计划”，为针对低收入人士提供住房项目的业主提供税收减免的优惠，政府每年为此计划提供了约30亿美元的财政补贴，使不少项目获得的税金减免达到可承担住宅项目成本的50%以上。




美国总统乔治 · 布什（老布什）

1988年，布什政府上台后出台了《国民可承担住宅法案》，一方面通过担保和信用证明方式为租客提供帮助，有效利用现存的住宅；另一方面，加强地方政府和地方非营利社区的开发机构在住宅建设中的作用。与前几个时期相比，里根和布什开始从直接补贴措施转向间接调控，事实上减免税收促进了房地产企业的发展，而信用证明等方式也减轻了联邦政府的资金压力。




美国总统威廉 · 克林顿

到了九十年代，克林顿政府改革了住房与城市发展部（HUD）的职能，在削减联邦政府对住房有关预算的同时，将执行住房计划的职能逐步转交到州和地方政府。把联邦政府的沉重财政负担给地方政府分担，并综合应用多种政策组合推动住房消费。 
1995年，克林顿宣布公民住宅拥有率在2000年达到 67.5% 的战略目标。1997年宣布《多员家庭资助性住房改革及承受能力法案（MAHRAA）》，这将涉及180万个住宅单位和440万人的利益，同时也为1999年以后逐步改革由 FHA提供保险的抵押贷款体制创造条件。同时，联邦政府还新增45亿美元的资金用于支持在1998年到期的第8条款合约的更新。 克林顿主政时代，保障中低收入人群的房屋购买能力依然是政策重点。从行政管理和财政支持上，这一时期更重视地方政府的作用，而联邦政府则更加重视在宏观调控上的目标导向。

抿茗思弈

想问一下作者为什么没有更第二章呢[思考]写的很不错吖

王言培

求更第二章啊

彈情鎖愛

被河蟹了呀[捂脸]

爸爸快乐

楼主有公众号吗，求关注！求开公众号！

笑珺尧然

就到上个世纪为止了吗？这个世纪的呢？

蜗大牛

可以看一下第二章的内容么，比如发一下QQ邮箱啥的[可怜]

冷寂的燃烧

福特的照片好像是卡特的[捂嘴]