吐血整理：菲律宾房产投资，入门必看！全网最全！

村口等小阿呆

声明，这是全网最全的菲律宾房产投资入门指南。

从17年我开始接触菲律宾马尼拉的房产投资，踩盘、看房、跟本地人聊天、跟开发商battle，从买一手期房，到卖二手现房，踩过坑，也赚过钱。
这几年越来越多人进入这个市场，但是对这个市场的认识是不完整、甚至是错误的。
尤其是在马尼拉这样一个还在发展初期、并不成熟的房地产市场，要想略懂皮毛只需要网上搜一搜，多的是专家告诉你如何买、如何赚钱。但是想要成为专家，需要大量实地调研、把自己当本地人一样泡在马尼拉。
但是对于大多数人来说，前期的时间精力成本太高了，对普通人并不友好。
所以今天，我打算放个大招，集合这些年浸淫市场的认知、最新的市场调研，写一篇文章给菲律宾房产的投资者，一点点入门指南。
看到这篇文章的，有福了，这应该是全网最适合菲律宾房产投资新手入门的教程了。
本文花费了2周，全文14000字，纯干货没有任何废话，其中有很多重要的知识点，建议先点赞、收藏，然后反复仔细阅读。

不懂一定要问，我们评论区见～
老规矩，先上目录：
目录

1、菲律宾住宅房产的现状和价值
2、菲律宾房产的付款方式如何
3、菲律宾住宅房产的类型
4、马尼拉的主要地段
5、菲律宾的十大开发商
6、菲律宾房产怎么投
7、菲律宾房产怎么赚钱
8、如何规避风险
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文章很长，记得先点赞收藏、再多看几遍哦～
文末有惊喜，记得去看！
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1. 菲律宾住宅房产的现状和价值

选择一个标的去投资，一定是因为标的是有价值、稀缺的。
所以我们在投资菲律宾房产之前，一定要先看看菲律宾住宅的现状和价值。
现状：供需不平衡

菲律宾国家人口1.1亿，首都地区马尼拉（包含15个行政区城市、1个自治市）人口2400万，即使只算核心都市圈，常住人口也有1288万。
这样的城市规模真的不算小了。同样对比其他的国际大都市：纽约人口1,933万，伦敦人口898万，上海人口2,400万，东京人口1,390万。
马尼拉虽然是一个发展中国家的首都，但是就城市规模来看，毫无疑义已经是一个国际级的超级大城市。
再从经济上来看，马尼拉虽然只占了菲律宾国土面积的0.21%，但是GDP占比达到了37.5%，人均GDP也是全国领先。
马尼拉在GW的全球城市排名中，和中国的广州、深圳一起被评为Alpha-等级的世界一线城市。（评价的等级是根据城市和世界其他地区的连通性、国际级企业的数量等）


马尼拉有东南亚第一栋川普大楼（就是那个川普）、亚洲第一的购物商城等。
马尼拉的国际大都市地位，可见一斑。
作为一个国际大城市，马尼拉的房地产市场有一个显著的特点：供需严重不平衡。
看需求端：
在马尼拉，常住人口有2400万，这2400万里，年轻人居多，住房需求大。
一是因为菲律宾自己的人口结构比较年轻，人口中位数的年龄只有24岁，年轻人占比大。二是因为，作为一个国家的政治、经济、文化中心，其他地区的年轻人都愿意到马尼拉来寻找工作机会。这就导致马尼拉的年轻人占比更加多。
除了众多人口带来的居住需求，还有经济发展带来的对高品质住宅的需求。
菲律宾近些年的经济增速一直领跑东南亚，已经连续8年达到了6%以上。经济快速发展，居民的收入也增加，有钱了就会试图改善生活质量，居住的品质就是其中之一。



棚户区



带泳池的高层公寓

住平房的想要换高楼，住高楼的想要换大平层，住大平层的想换带花园的别墅。
对于马尼拉现在的居民生活水平来说，主要是从平房搬入高层，这个阶段的需求正在出现井喷式增长。
且马尼拉的面积非常非常小，只有638平方公里，相当于1/10个上海、1/2个崇明岛。
人口密度是上海的10倍，香港的3.9倍。人口密度之大，无形中加剧了对住宅的需求。
看供给端：
目前马尼拉的住宅存量是37万套住房。
我们来对比同样2400万人口的上海，上海的住宅存量有738万套。


严重的供不应求
可以看到马尼拉的住宅缺口，高达600万套。
按马尼拉现在的建设速度计算（每年约5万套新增住宅），至少需要120年才能达到和上海匹敌的住宅存量。
就算建设速度有提高，600万套的缺口，也绝对不是一夜之间可以补齐的。
房价上涨 、租金高

马尼拉住宅严重的供不应求，注定了房价的上涨。
马尼拉在2020年第一季度，蝉联了全球房价上涨的冠军，房价涨幅达到了22%。


在2020年第二季度，房价同比上涨了27%。
买房的人比房子多，房价自然上升。尤其是在真实住房需求的背景下，房价是没有泡沫的。
除了房价，马尼拉的租金表现也非常优秀。
先科普一个概念：
租金收益率（租售比）= 月租金*12/房价

我们先来看看全球范围内的国际一线城市的租金收益都是什么水平。
上海的租金收益一般在1～2%，纽约是3%，东京是5%。
马尼拉的租金收益即使在全球范围内都是比较高的，平均租金在7%以上。


暂时还没有房的人 （因为住房不够所以买不到房、因为钱不够所以买不房），都是必须要租房住的，所以他们是庞大租房市场中的主力军。
尤其在极度拥挤的马尼拉，如果住得远一些，通勤时间甚至可以达到每天4小时以上，所以为了节省时间成本，年轻人情愿在房租上花费多一点。这就推动了租金的上涨。
这里要插一句，从单位面积的租金来看（每平米的租金），小面积住房的租金是最高的。
房地产发展的黄金时期

根据房地产市场的发展规律，当一个国家的人均GDP在3k～8k美金时候，是房价上涨最快的时候。
这条定律已经被多次验证了，比如在2008年，中国的人均GDP刚刚打破3000美金，房价也开始腾飞。在2016年，中国的房价增速开始放缓、甚至横盘，这时候的人均GDP也开始突破8000元。
同样的事情也在其他国家发生着。


菲律宾现在的人均GDP是3400美元，正处于房地产爆发的前夕。
其实这条定律背后的底层逻辑，还是供需关系。
人均GDP超过3000美金，代表着居民收入迈上一个新的台阶，在解决完吃和穿的生活要求后，接下来就是住，不论是租房还是买房，都有一大波人开始涌入房地产市场。
而在超过8000美金后，居民对“住”的需求已经大部分被满足了，即使要从高楼换到大平层、或者别墅，都不再是一个喷涌式的需求。所以房产市场进入一个平缓、稳定的发展阶段。
从这个阶段来看，马尼拉房产正处于腾飞的前夜。
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恭喜你，看到这里就已经初步了解到马尼拉房产的投资价值了。
快给自己鼓个掌，也给三师姐点个赞。
坐稳了，下面我们要正式开始进入马尼拉房产投资的更多细节。



2. 菲律宾房产的付款方式如何

房款的构成部分

在马尼拉买房，付款方式和国内略有不同。
以期房为例，房款有三个组成部分：
首付 + 建设期的月供 + 尾款



首付：

在确认购买房子后需要立即支付。一般来说，首付比例在0～20%都有。
别怀疑，0首付的房子是存在的。不过现在已经比较少了。前两年多一些，开发商为了尽快去化楼盘，都会尽量降低一次性付款的要求。现在房价一直涨，开发商意识到供不应求的市场是自己占主导，所以首付的比例也开始提高。
有的楼盘首付要求能高达20%。
月供：

这个月供和我们通常理解的月供不是一回事。
这个月供是支付给开发商的，且没有利息。
一般来说，大约是房款的20～30%，在4～6年内每个月进行支付。
开发商这样设置月供，其实是因为想要尽快实现回款，但是菲律宾房产的建设期太长了，基本都在4～6年。所以开发商用月供的形式来回笼资金。
尾款：

尾款是在交房的时候付给开发商的，比例在50～80%不等。
说到尾款，就有一个问题出现了，“能不能贷款？”
外国人在菲律宾贷款是比较难的，因为你在菲律宾没有银行流水、收入、缴税等，银行是很难判断你的还贷能力的。其实这个情况在美国也是一样的，你在美国没有收入证明和流水，本地银行很难批贷款。
但是菲律宾的个别银行是有针对外国人的房贷业务的，不过建议找专业的机构帮忙申请，因为其中涉及到复杂的文件、流程和语言壁垒等。
外国人在菲律宾申请房贷，至多可以申请大约房款的70%左右，利率会比本地人贵，5～8年期的贷款大约是8%左右。
菲律宾的贷款利率为什么这么贵？这个也不难理解。
菲律宾的经济正在快速发展，想要申请贷款的企业、个人非常多，所以银行的利率自然就上去了。而且因为菲律宾现在很多行业的回报都很高，所以贷款的利率是可以承受的。
就像90年代的中国利率也同样很高，因为有太多的投资机会，太多地方需要资金，所以无形中推高了利率。



中国的利率从90年代开始一路走低

每个阶段的支付金额

我们以一套房50万为例，来看看菲律宾的房子在每个阶段要付多少钱。（至于为什么是50万，稍后会解释）
假设总价50万的期房，首付要求5%，建设期需要30%分5年支付，尾款65%在房子交付的时候再付。
算下来，首付需要2.5万，每个月付2500元（付60个月），尾款是5年后付32万。
这些是交房前的支出。
我们再看交房后。
假设尾款的32万，申请到了8年期的房贷，利率按9%计算。这样的话，房贷是每个月2880元。
按7%的租金收益计算，每个月的租金收益是2900元。
租金是可以覆盖房贷的。
也就是说整套房的投资金额只有前期首付和月供，大约17万。


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看到这里，大家已经初步了解了菲律宾房产的付款方式。
但是不要只收藏哦，也给三师姐一个赞吧～
继续坐稳，下面我们继续讲讲房产的类型和户型
再提醒一遍，文末有惊喜，不要错过！


3. 菲律宾住宅房产的类型

外国人可买的房产类型

从房产权状来看，菲律宾的房子大致上分二种：
CCT(Condominium Certificate of Title)：土地产权是持分的，公寓属于这类权状。
TCT(Transfer Certificate of Title)：土地持分是100%所有，独栋房产属于这类。
但是外国人在菲律宾是不可以购买土地、或者带土地的住宅，所以海外投资者主要是买第一类的公寓，虽然土地不是100%持有的，但是拥有楼盘其中的一小部分土地产权（整个楼盘里的所有持有者共同拥有土地），房子的产权也是永久的。
有一点需要注意，即使是外国人能买的公寓，也有数量限制：在一个楼盘中，外国人持有的房产面积不能超过总面积的40%，否则只能拥有租赁产权，是拿不到房产证的。
注意，不是房子数量的40%，是楼盘里住宅面积的40%。（这个是小误区）
户型偏好

总的来说，在马尼拉房产市场，流动性最好、最受欢迎的户型，是小面积、紧凑的套间。
面积在19～24平的套间（studio），是最火爆的。
为什么本地市场偏爱这么小的户型？
其实在香港也是同样的情况，大部分居民都住得很紧凑，甚至还有鸽子笼、棺材房。
在马尼拉，还有一些合租公寓，20平，放2个高低床，可以住下4个人。大家一起分摊房租，对于每个人来说，都能减轻不少压力。
所以在这种情况下，小户型的单位租金（每平米的租金）甚至更高。



合租公寓内景（bed sharing）

如果是家庭居住，1居室和2居室也都是以30平、40平为最优。
这里要注意一点，菲律宾的房子是没有公摊的，30平的一居室实得面积就是30平，按国内75%的得房面积计算，菲律宾30平的房子相当于国内40平的房子。
这里比较建议大家买小户型的刚需房子，一是资金门槛低，二是单位租金更高，三是以后不管是租还是卖，流动性都更加好。
当然了，不是所有的小户型房子都是好，还要考虑这个楼盘的人群定位，不能极度迷信小户型。
比如超高端的楼盘里，定位的人群都是超高净值人士，他们要的是更大面积，20平的小房子不会是他们的选择。
在中高端楼盘里，定位的是刚需人群，那么150平的三居室也绝对不是他们的选择，不管是出租还是出售，刚需的中产阶级嫌贵，高净值家庭又嫌小区的定位太低。
这里就要求，楼盘的定位、目标人群的需求、户型，是彼此匹配的。
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想要了解更多不同的目标人群、户型、楼盘定位等，可以关注三师姐 三师姐说房，或者留言告诉我你想问的问题，三师姐看到就会回复的～
下面我们会开始分析马尼拉的地段，大家非常非常关心、也非常干货的部分，建议大家先马一下，这里是考点，建议反复阅读哦～


4. 马尼拉的主要地段

马尼拉的整个城市结构不是呈环状，而是以点状、多个核心CBD为中心的分布模式。
核心地段有7个，由“4个CBD+1个湾区+2个大学城”组成。


4个CBD

- 马卡蒂CBD （Makati CBD）

马卡蒂CBD是马尼拉第一大CBD。自上世纪70年代起，就享有“亚洲曼哈顿”的美誉，也是全球摩天大楼密度最高的区域之一，地标性建筑有菲律宾最高的写字楼PBCom大厦，还有280米高的特朗普大厦。
据不完全统计，马卡蒂CBD有超过6万家企业。菲律宾的极大银行、许多跨国公司都聚集在马卡蒂。
这些企业沿着阿亚拉金融大道发展，因此阿亚拉大道被誉为“菲律宾华尔街”。著名购物中心Greenbelt，Glorietta，The Landmark，Rustan’s Mall Makati，SM Mall Makati等都在此处，多栋购物中心连接在一起，每间都有不同的特色。通常地点越靠近阿亚拉金融大道，靠近绿带（Greenbelt）商场，房价就越高。
因该区域发展成熟便利，居住治安良好，外籍人士常选择居住在马卡蒂，包括54个外国大使馆，中国大使馆就在此处。此外，还有香格里拉、半岛、费尔蒙、新世界等五星级酒店。教育和医疗方面，拥有亚洲管理学院（菲律宾最好的MBA之一），马卡蒂大学等189所各类学校，各类医院14所。
交通方面，有PNR轨道通勤线，MRT3轻轨3号线穿过，3号线将马卡蒂CBD与新奎松CBD、奥迪加斯CBD和赌场娱乐城链接。遗憾的是，在建的马尼拉超级地铁1号线没有穿过CBD，但将会有个马卡蒂地铁线，环绕马卡蒂CBD，方便上班族通勤。不足之处是，马卡蒂道路比较老旧，特别到下雨天就容易有积水。
第一大CBD，中高收入人群居住，区域发展成熟便利，而土地面积非常有限，寸土寸金，这些因素都推动马卡蒂CBD房价稳步上涨。
马卡蒂期房房价：4-5万元/平。
马卡蒂现房租金：130-200元每平/月
- 奥迪加斯CBD （Ortigas CBD）

奥迪加斯CBD位于大马尼拉正中心，西南边是马卡蒂CBD，东南边是全球城CBD，北边是新奎松CBD。如此绝佳的地理位置，使得奥迪加斯CBD成各大开发商争抢的地块。
奥迪加斯是马尼拉第二大CBD，菲律宾经济的支柱产业——BPO（业务流程外包）的大楼很多集中在这里，多国名企在菲设置呼叫中心，火爆的BPO行业是菲律宾经济发展的重要支柱，产业额预计2020年将达约400亿美元，并创造200万个就业岗位。不仅如此，亚洲开发银行总部、汇丰总部、菲最大啤酒公司生力总部、菲最大餐饮公司快乐蜂总部等知名公司都在此处。
由于地势较高的优势，又经过数十年的发展，奥迪加斯成为了马尼拉本地中产及富豪居住地的首选。这里不仅有居住体验尚佳的中产刚需住宅，还有成片的别墅群和世界级的Wack Wack高尔夫球场。同时，奥迪加斯CBD也是马尼拉商场最密集的区域之一，包括世界前十大购物商场SM Megamall，以及奢侈品云集的香格里拉商场及酒店等。
教育和医疗方面，这里有以圣保罗大学、亚太大学、雅典耀大学医学院为代表的大学，以及著名的TMC医疗城。交通方面，有轻轨3号线穿过，并且在建的马尼拉超级地铁1号线，将有两个站点经过该CBD。
考虑到交通便利性，沿EDSA艾莎大道、Shaw肖恩大道、轻轨3号线站点和未来的超级地铁1号线站点，越靠近这四个交通要道布局投资，越有价值。
奥迪加斯期房房价：核心区域3-4.5万元/平，延伸区域（Boni站周边）2.5-4万元/平
奥迪加斯现房租金：核心区域130-160元每平/月，延伸区域100-120元每平/月

- 全球城CBD （Bonifacio Global City（BGC) CBD）

初次来全球城的人，会不敢相信自己眼睛：这里崭新高楼林立，街道整齐清洁，街区时髦现代，现代化程度完全不输美国纽约。地标性建筑有菲律宾第一高楼Grand Hyatt君悦酒店，菲律宾前十大高楼全球城香格里拉酒店。
全球城作为最新开发交付的CBD，经过10多年的高标准规划和设计，崛起成为不逊于马卡蒂的核心商业区，全球众多知名的跨国企业（如谷歌、华为、可口可乐、宝洁、摩根大通、汇丰银行甲骨文、花旗银行等等）以及英国大使馆、韩国大使馆等都聚集于此。



BGC实拍

这里的交通，绿化，生活配套设施都是最高配置，治安非常好。购物有High Street商业步行街，医疗有菲律宾最好的医院St. Luke’s圣路克医院，教育有多所国际学校和幼儿园。因此，BGC成为马尼拉最受外国人青睐的地区，同时也是菲新晋富人的最爱，当然这里的房价也价格不菲。
全球城期房房价：4万-5万元/平
全球城现房租金：租金130-170元每平/月


- 新奎松CBD：马尼拉最具潜力CBD

奎松过去一直是菲律宾的首都，同时也是马尼拉面积最大和人口最多的区域，人口约300万人。
奎松是除马卡蒂以外，马尼拉第二富裕的区域，很多政要和名门望族也居住在奎松豪宅别墅区，在马尼拉每7个人里就有1名生活在奎松。此外，奎松还是马尼拉的政治、媒体、教育、和购物中心。如菲律宾的众议院、菲律宾的”CCTV“ABS－CBN和GMA电视台、菲律宾的”清华“菲律宾大学和”北大“雅典耀大学、菲律宾最大的商场SM北城商场、阿亚拉Trinoma商场等都位于奎松。



SM北城商场

近年来，菲最大开发商阿亚拉集团、菲最大财团SM集团、伊顿EATON财团、日本三菱财团、菲建筑巨头DDTI等掷重金打造新奎松CBD，寸土寸金的新奎松CBD正飞速发展为马尼拉最核心的中央商务区之一。


在这里着重说下新奎松CBD。与前三大CBD的成熟发展相比，奎松CBD是最具潜力的。目前极少数人看到它的价值。以下几大因素将助力新奎松CBD的腾飞：
1、新奎松CBD商圈内，19年已开工建设一座国际级索莱尔赌场，能在核心CBD建设赌场实属罕见。参考之前的湾区赌场娱乐城，5年内房价飞速上涨了2倍。
2、耗资400亿元的马尼拉超级地铁1号线已开工建设，规划的13个站点有7站设在奎松，并且奎松大道站有双轨交汇，北方大道站有四轨交汇，这在整个菲律宾都极其罕见，乘地铁30分钟内快速到其他核心CBD区。
3、造就马卡蒂CBD、全球城CBD辉煌的菲律宾第一大开发商，阿亚拉集团已掷重金打造新奎松CBD的核心——Vertis North，阿亚拉高端商场和五星级赛达酒店已投入使用,甲级写字楼已建成6栋，阿里巴巴、惠普、埃森哲、渣打银行等国际名企已入驻。阿亚拉还规划建设近10栋甲级写字楼，SM在建5栋30层甲级写字楼，DDTI集团在建菲面积最大写字楼，传闻日本三菱也将建设菲第一高塔及写字楼群......


以上几大因素，将带动新奎松CBD房价快速上涨。
新奎松期房房价：3万-4.5万元/平
新奎松现房租金：120-150元每平/月

• 1个湾区：马尼拉湾区商圈
  

马尼拉湾区商圈要分为两部分来看。
1、赌场娱乐城
该区以发展实体赌场度假村与商业吸引游客为初衷，取名Entertainment City（娱乐城）。如今这里是菲律宾是四大赌场（OKADA、索莱尔、新濠天地、云顶赌场）所在地区，豪华程度超乎想象，成为赶超澳门的赌场王国，预测2019年，菲律宾菠菜总收入将升至2170亿比索（301亿人民币），亚洲的“拉斯维加斯”名副其实。



耗资24亿美元的OKADA赌场



国际级索莱尔赌场

著名的亚洲商城综合体Mall of Asia也坐落于此（MOA），总面积43万平米，国际知名品牌和本土品牌应有尽有，一天绝对逛不完。



号称亚洲最大商城Mall of Asia

此外，菲律宾首批离岸菠菜公司在湾区开放，20万网络菠菜从业大军在这形成华人聚集区，对办公楼和住宅的需求激增。同时，通往机场的高架Skyway使机场到娱乐城的时间缩短至5分钟，外国游客能轻松到达此处，欣赏世界著名的马尼拉日落美景。



马尼拉湾拥有世界十大最美日落

基于超高的租金现金流回报，目前湾区赌场娱乐城房价高有其合理性，赌场区房产价值长期被看好。值得注意一点，网络博彩政策存在不确定性因素，是潜在投资风险点。
赌场娱乐城期房房价：3.5万-5万元/平
赌场娱乐城现房租金：130-170元每平/月

2、马尼拉湾区商圈
是传统意义上的湾区，这是有很多政府部级单位、甲级写字楼，美国大使馆等，另外还有著名的马拉特红灯区，不要小看红灯区对经济的影响，这周围的租金不亚于其他CBD，周边日韩餐厅密布，带动整个消费产业。


马尼拉湾区商圈期房房价：2.8万-4万元/平
马尼拉湾区商圈现房租金：120-170元每平/月

- 2个大学城

• 大学城A：德拉萨大学和圣托马斯大学为主
  

大学城A位于马尼拉市，德拉萨大学和圣托马斯大学所在地。德拉萨大学是菲律宾排名第一的私立院校，同时也是菲律宾一流的贵族基督学校，商科专业强。圣托马斯大学是亚洲最古老的大学，已有近400年的历史。除了这两所名校，大学城A还有多所大学扎堆，学校不提供住宿，20多万学生均需在学校周边租房，因此周边入住率常年在95%以上，且供不应求。



圣托马斯大学

与国内不同，学区房在菲律宾，指的就是大学周边的房子，学校几乎不提供宿舍（仅给来自于外省的部分新生提供住宿），所以绝大部分学生都是租房住，一房难求。学区房，一直以来都是菲律宾海外劳工(OFW)的投资首选，买房一是为子女教育投资，二是租金极其稳定，学区房的房价上涨，可以与核心CBD水平持平，入住率长期保持在95%以上，甚至优于CBD。
这块宝地过往都是当地人投资，被海外投资者忽视，现今内行的投资者已经开始关注这个区域了，未来可期。对于想长期稳定收取租金回报的投资者，该地段是不错的选择。
大学城期房房价：2.8万-3.5万元/平
大学城现房租金：120-170元每平/月

• 大学城B：菲律宾大学和雅典耀大学为主
  

大学城B：位于奎松市，菲律宾大学和雅典耀大学所在地。菲律宾大学是四大名校中唯一的国立学校，在全国排名第一，在亚洲排名48位，全国之精英学子皆集于此，也是外国留学生最多的大学。雅典耀大学是私立综合性学校，与英美众多高校保持长年的学术交流，在海外享有盛誉。



菲律宾大学

大学城期房房价： 2.5-3万元/平
大学城现房租金： 110-150元每平/月
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这部分的内容非常干，建议大家多看几遍哦～
我也会把地段再拿出来单独更仔细得聊，所以大家可以关注我 三师姐说房，或者留言催更我呀。
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6. 菲律宾房产怎么投

怎么买，是海外买房最后一个，也是最大的壁垒。
一般来说，海外房产的购买，有三种渠道。每种渠道都各有利弊，适合不同的人群。
① 跟开发商购买

优点：官方渠道，值得信赖
缺点：只适用于有时间研究楼盘、英文好的投资人；且价格相对贵一些。

最直接的，就是跟开发商买。官方售价，没有中间商，没有差价，靠谱。就相当于在苹果体验店、苹果官网买IPhone。
如果你是在菲律宾当地，直接去楼盘各大售楼处找开发商的销售就可以了。
但如果你在国内，找开发商最直接的当然还是去官网，填表单、留联系方式，就能联系上开发商的销售人员。
但是网上找开发商的时候，有个bug。有很多菲律宾本地中介机构，做了很多的仿冒开发商的网站，点开联系方式，就会弹出和中介的聊天页面。所以一定要确保，你点开的是真正开发商的页面，最直接的辨别方式，就是直接看网址。
跟开发商买的优势很明显，官方渠道、靠谱、几乎不会踩雷。
但劣势是，一定要英文好，最好人在本地。
如果你直接跟开发商买，就需要自己做好前期调研工作，先选好地段、选好楼盘，再去找开发商。
而且对英文要求也较高，因为跟开发商人员交涉，签署合同、处理手续，都是全英的。
其次，个人投资者去买房，开发商给到的优惠有限，相对来说价格比较贵。就像苹果官网向来都比其他渠道的贵。
而且人如果不在菲律宾，跟开发商直接购买的话，沟通成本更高，涉及到各种手续、资料需要自行邮寄.
所以，跟菲律宾开发商买的方式，更适合有钱、有闲、有英文能力的高阶玩家。

② 跟中介购买

优势：方便、简单，国内可操作
劣势：中介质量良莠不齐，风险较高

跟中介买，应该是整个海外房产市场最主流的方式了。相当于跟零售商购买。
还是举买IPhone的例子。
除了在苹果官网、苹果体验店买手机，我们还会在各大电商平台搜索。比如京东的自营店，天猫某数码店铺，甚至拼多多电子店铺，都有苹果产品。因为他们是苹果的代理商，价格或许比官网还能便宜些。但是在质保、保修、保真等方面，还是有一些风险的。
跟中介买菲律宾的房，差不多一个道理。
中介是开发商的代理，他们跟开发商拿楼盘和房号，然后在国内进行销售。盈利模式就是赚差价，赚卖价-进货价的差异。
找中介买的一个好处就是，方便简单。不用英文交流，中介会帮忙处理订房、签合同、购买手续等。而且中介的价格一般来说都能比开发商价格低一些。
但是缺点就是，目前菲律宾房产中介良莠不齐，容易被坑，有风险。
风险一：品质不好
从中介的利润模式来看，他们赚的是买卖差价，为了赚钱，他们考虑的是如何提高售价，如何卖更贵的房子。
而你买房子更看重的是房子的质量、开发商实力，未来的租金。但对中介来说，这些都不是最重要的，他们选盘的标准是自己的利益，而不是你看中的品质.
所以有可能，你钱花了，房子的品质还不好。
风险二：价格贵
中介服务你，肯定是为了赚钱的嘛，无可厚非。但是有一些无良中介，跟开发商直接包盘，然后在国内加价售卖。且不说房子好不好吧，价格比开发商还贵，这就直接损害了投资人利益。
当然了，不要一竿子打翻一船人，不是所有中介都这么干。但是因为信息不透明，所以选中介的时候，一定要小心。
风险三：服务不够好
现在中介良莠不齐，有的做得不错，但说实话，有的中介服务力确实不好。
后期能帮忙租房、打理的中介很少。有些小中介，还有跑路的风险.
总的来说，跟中介买是最普遍的方式，但是目前中介参差不齐，要求投资人对中介有辨别能力，货比三家不吃亏，建议多对比下再选择。

③ 跟买房团买

优势：价格便宜，品质好，服务好
劣势：有实力的大团购买家少，且房子数量有限

大宗购买的买房团是市面上较少的模式，可以理解为团购。也是我比较推荐的模式。
一群想要买房的人聚在一起，形成一个买房团，一起研究、选楼盘，然后去跟开发商谈价格，因为买得多，开发商会给到折扣。
因为买房团里，大家都是投资人，利益出发点一致：都是寻找品质好、价格低的房子。所以也不存在赚差价、加价卖的情况。
还是因为都是自己的房子，研究楼盘的时候，也格外用心。
品质和价格都有保障了，再看服务力。
买房团为了打理自己的房子，往往都会连带着未来的出租、卖出、物管等一起做了。也不必担心他们跑路，因为利益共同体，买房团都买了房子，跑得了和尚跑不了庙。
要说劣势的话，就是买房团数量少，很难找。
尤其是上规模的买房团就更少了（不上千人都不算有规模吧，买房团的规模就是跟开发商砍价的底气）。菲律宾每年新开盘的房子只有3-5万套，只有40%能给外国人买，所以买房团内部就能消化得七七八八，能给新团友的房子数量有限。
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还是那句话，海外房产投资最大的壁垒是购买渠道。建议大家根据自己的实际情况，选择最适合你的方式。
如果想要了解更多，可以评论告诉我哦，三师姐在评论区等大家来撩～



7. 怎么赚钱

马尼拉房子带来的收益，主要是两个方面：

1. 出租收租金
2. 卖掉赚差价

① 出租收租金

马尼拉的房子都是精装修的，灯、橱柜、灶台、马桶、淋浴都配备好了。可以这么说，把房子倒过来，不会掉下来的家具，基本都已配好了。所以在交付之后，简单配一些家电，就能出租了。
马尼拉的租金很高，毛租售比（可以理解为不包含物业费、维修费等的租金回报）在7～10%之间。对比国内北京、上海，这个回报只有1.5%左右。
7%的租金回报，意味着，只靠租金收入，14年就可以回本。而北上广深，需要67年才能回本。
网上随便找的马尼拉奎松某地的房子，租金2400元，售价35.6万。算下来租金收益是8%。




再看上海。1500万的别墅，一个月只能租一万七，收益只有1.36%。（户型小一点的，收益率能高一些）
可以看出，马尼拉的房子从租金收益这个角度来看，是完胜上海的。
租金高是一方面，怎么租出去又是一方面。
租房基本就是两个方法：

• 自己找租客
  

可以利用的网站：Lamudi, Zipmatch, Rentpad等，把自己的房子信息挂出去就好了。但是网站不提供中文版本，对语言要求高。
同时要有耐心，因为可能会有很多人来咨询，而且还要约看房。
找到租客以后签合同也很麻烦，后期家具维修、物业维护，也都需要人力。
总的来说，不是很推荐自己去找租客，因为对语言、时间成本要求都很高。

• 委托中介
  

专业的事情交给专业的人做。
大开发商基本都有自己的租赁部门，你可以选择委托给他们。此外，市面上也有很多中介公司。
费用一般是给中介一个月的租金（每年），他们会帮忙找租客，后续看房、签合同、物业维护都是他们来帮忙操作。
我是比较推荐这种模式的，对于不在菲律宾的屋主来说，非常友好又省心。
我自己选择的也是这种模式。
而且最近国内一些机构还提供了包租的服务。比如包租2年，他们承诺给到7%的租金收益。具体来说就是，2年期间，每年都可以收到7%的租金，也不用再单独给中介费用，招租、看房、物业维护都不用管。
当甩手掌柜，每半年一年收一次租金，还是很爽的。而且即使是房子在空房期，房租也照收不误。
如果你觉得你的房子租金净收益比中介承诺的要高，那就不建议包租了。这个就看各人选择了。
② 卖掉赚差价

这个赚的就是房价涨幅了，常规操作。
马尼拉的房价涨幅是很可观的，现在普遍累计涨幅约8-10%/年。就从我自己的投资来看，我卖掉房子的年收益，最低也有50%。
卖房子赚差价，有两个阶段：交房前和交房后。

• 期房转售
  

菲律宾允许二手期房买卖。
这点对国人来说比较陌生，因为我们国内不允许。
二手期房就是，你先从开发商手里买了还没有建好的房子（期房），在房子修好之前（修好了就叫现房），你想卖掉，这样就叫做二手期房买卖，也叫期房转售，或者炒楼花 （楼花就是期房）。
我们不了解这种操作，一个因为国内早在2006年法律就明确规定不允许期房转售，二是因为，国内建设期很短（中国速度全世界有目共睹），这么短时间内进行期房转售的成功率不大。
但是菲律宾是允许期房转售的，而且因为建筑期长，也给期房转售提供了条件。
期房转售最大程度利用了杠杆，可以用小额资金撬动大额收益，这也是大家热衷炒楼花的原因。
假设房子买的时候是50万人民币，你持有了2年，首付+月供，你一起付了8万元。这时候转手能卖60万人民币。
房价从50万涨到60万，你赚了10万，这个是你的收益。但是要知道，其实你没有付清50万。只是付了8万元，就赚到了10万元。
理论上，期房是可以今天买，明天就卖的。
但是我非常不建议短期操作，因为房子交易是有摩擦成本的，房价还没有涨上去呢，成本都cover不住，最后反倒亏钱了。
最佳的期房转售的时期，其实是在交房前的一年到半年之间。这个阶段，首先是房价涨了，其次是本地人更喜欢现房或者准现房。这时候卖期房，价格好、卖得快。

• 现房转售
  

现房转售就是房子交付以后再转售，操作流程和国内买卖二手房差别不大。都是找中介，挂牌出去，然后等买家来看房。

③ 税费

这里再总结下马尼拉买卖房子、收租，都要有哪些费用、要缴哪些税。


增值税比较曲折，之前的法律规定是200万比索的免税门槛，后来提高到320万比索，但是320万比索的法律在2020年底失效了，所以增值税究竟是回到原来的200万，还是提高到420万，一直没有决断，直到3月的时候，初步决定了是420万。
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看到这里的朋友，三师姐要恭喜你！再坚持一下，我们要进入最后一个部分了！
点赞、收藏一个别落呀，一定要多复习几遍！
风险是大家非常关心的问题，这里我们也开门见山来聊聊。

7. 如何规避风险

最后，我们来看看菲律宾房产的风险有哪些，要如何规避。
这里我们把风险分为两种类型，不可控的，和可控的。
投资过基金的朋友都知道，买基金能控制的就是基金经理的能力（赚的也是这部分的钱），不能控制的是，市场的大环境，比如市场是熊还是牛。
举个简单的例子，在流感季节，你想不被感染，可以做到的是：带口罩、勤洗手、多锻炼，提高身体素质，这些就叫可控制因素。但如果你身边人携带了病毒，那么不可控因素就出现了。
所以我们要做的就是，控制可控的因素，至于不能控制的，就是赌一个国运、行业的命运。
【可控风险】

• 机构
  

海外投资的最大壁垒是机构，这个前面在说怎么买的时候，也提到了。
机构带来的风险主要看两点。
    a. 价格
机构加价卖房子的事情，是常规操作了。他们作为开发商的渠道，从开发商手里包下一个盘，然后加价再往外面卖。相当于二手票贩子，房产界的黄牛。
你要是买得比别人贵，最大的影响就是卖出的时候你的成本变大，同样的售价，比别人赚得少，甚至会亏。
    b. 服务
买房子不难，难的是买房以后的后期打理。
尤其是菲律宾的房子建设期比较长，如果机构不帮忙对接开发商，那这期间和开发商的沟通，就能让你抓狂。
接下来的交房、验房、收房，都需要专业人士来帮忙打理.
所以服务不是从买房开始，是从买房后开始的。
一定要找能提供长期服务的机构，不是一次性交易的那种。

• 楼盘
  

虽然菲律宾马尼拉的房产市场整体是不错的，但是这不代表闭着眼买房子是安全的，就像在牛市，还是有人亏钱。
第一个问题就是，楼盘烂尾。
建设期那么长，短期内无法交房，人不在菲律宾，一旦开发商烂尾跑路，外国人想要维权，耗时耗力。
第二个问题是，转手好不好卖。
房子是用来投资的，早晚要退出。所以如果买的是小开发商、质量不好，或者户型不好、不受本地人欢迎，那转手时，价格会更低，时间也会更长。
第三个问题是，贷款。
如果房子不能贷款，就意味着你需要一次性支付很多钱，资金的杠杆利用率就很低。
50万的房子，你有100万，不能贷款，只能买2套。如果能贷款50%，那你就能买4套。所以能贷款的话，就能用有限的资金最大程度购买房子。
一般来说，小开发商不被市场认可，银行也不会认定它的市场售价，所以贷款比较难。但是前几大银行都是大开发商的受信银行，贷款更容易。
总的来说，楼盘要选靠谱的大开发商。

【不可控风险】

• 货币
  

海外房产投资不同于国内房产投资的一点就是，涉及到汇率，所以货币也成为风险之一。
但是汇率的浮动，不是我们可以主动管理的。不止是在菲律宾，在任何国家都有汇率风险，都不可控制。
就像疫情期间，澳元大跳水，澳洲的房子直接打8折，谁都没办法，只能干瞪眼。
但是从目前的情况来看，菲律宾的比索对人民币汇率，这几年都在7-7.5之间徘徊，哪怕在疫情期间，还是稳得一匹。



比索和人民币的汇率近些年保持在7-7.5之间

这主要是菲律宾的经济结构决定的。
菲律宾不是出口导向型国家，对国际贸易的依赖不大。再加上他有庞大的出国务工人员，这些人会把其他国家的币种，换算成比索，寄回国，所以比索的需求量很大，外汇市场上的价格也很稳。

• 政策
  

政策是普通人能力范围之外的。但是研究趋势，follow走势，还是能做到的。
菲律宾对于外资的态度还是很开放的，还被评为全球最佳投资国，对于外资的友好态度可见一斑。
中国一直是菲律宾的最大贸易国，而2020年，中国的最大贸易区变成了包括菲律宾在内的东盟，两个地区的贸易关系越来越紧密。
2021年初，中国外交部长访问菲律宾，送完疫苗、送合作项目、送援助金。中菲关系也是稳得一匹。


再退一万步说，两国之间如何有任何政治上的问题，真的会影响到我们的投资吗？
钓鱼岛事件当年最严重的时候，我们没有见到日本没收中国人在东京的房子，中国也没有查封日本日在上海买的洋楼。
所以政策在一定程度上，和个人投资的关系并不大。

• 其他
  

这个其他就很多了，比如气候、自然灾害等。
远的不说，就说疫情。我在2019年底从菲律宾回来的时候，根本没想到，我未来一年都会被困国内。2020年春节期间，也没有想到这场疫情会变成全球的灾难，全球1亿人会感染。
遇上这种天灾人祸，只能说是地球处在水逆期。
如果是因为担心自然灾难，那日本的地震、海啸也不少，但是投资仍然没有受到影响。
不可控风险不应该成为决定性因素。
<hr/>写在最后

因为工作和学习的缘故，我在上海、香港、悉尼、马尼拉长期居住过，在通过各种对比以后，我选择在马尼拉投资买房。
原因有二：

1、我的资金有限。马尼拉一套房子总价50万+，前期就付几万元，压力小
2、马尼拉房价潜力大：是一个刚刚站在房地产发展风口的城市，如果说纽约、伦敦已经经历了风口，那么柬埔寨就是还没有看见风口。所以我选择最有可能的马尼拉
3、对于我来说，更看中的是未来的升值空间，所以风险方面，我愿意承担多一点

我入场的时候比较早，买的都是零首付的期房，现在很难买到了。但是因为今年疫情原因，有一些割肉的捡漏盘，我是打算再入一波的。
曾经我也觉得海外房产要么是骗局，要么是富人的游戏。
等到真正躬身入局，像本地人一样了解了整个市场，才发现买房子的底层逻辑最后还是回归了“供需关系”。
所以写这篇文章一是为了把自己的投资经验总结成文字，二是希望帮到更多对海外房产有兴趣的人。
但是必须承认，人的精力是有限的，即使全世界的房产市场看的都是供需关系，具体到了楼盘，还有很多决定最后胜负的细节。
这些细节包括前面提到的每个国家的分析逻辑、十个选盘的指标，但是篇幅有限，很难把海外房产投资聊透。
所以三师姐为大家准备了一个惊喜：包含【2020年马尼拉投资地图】、【菲律宾马尼拉投资指南】、【财务自由电子书经典50本合集】在内的【海外房产投资终极大礼包】！
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不带你耍

[爱]  太感谢你的干货分享了，全程看得让我惊喜连连。值得我们再深入学习了解。

鼎顺

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这个厉害啦，2019年一个朋友推荐去菲律宾购买公寓，没去，结果另外几个朋友去买了6套，听说还不错，只是疫情期间一直没去，签证签了两次菲律宾都没有去，满遗憾的，希望疫情早点结束，过去看看

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写的真的全面，很想了解，有没有靠谱中介推荐？

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