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大家知道，投资性房地产有2种后续计量模式：
成本模式和公允价值计量模式，之前采用成本模式的，可以改成公允价值模式，但是之前采用公允价值模式的，不能改成成本模式。
这是教材的规定，但是，只要是规定，背后一定有原因。至于原因是什么，先卖个关子，之后会给详细解释。
在对投资性房地产进行后续计量时，大家一定要搞清楚投资性房地产是个啥，在上一章节我已经说了。投资性房地产无非就3种：租出去的房子、租出去的土地使用权、非房产企业囤积待售的土地使用权（持有以备增值）。
从资产的类别看，投资性房地产就2种：固定资产、无形资产。
一、成本模式
这个简单，完全参照固定资产和无形资产的后续计量。
1.折旧或摊销
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
2.取得租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额）
3.投资性房地产减值
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
二、公允价值模式
注意，公允价值模式下的投资性房地产是不用计折旧或摊销、减值准备的，为什么呢？
其实很好理解，所谓公允价值，就是市场的准确价格，既然投资性房地产的价格都能准确的获得了，提折旧/摊销/减值准备就完全没有任何意义了。
1.当期末公允价和账面价值有差距时。
借：投资性房地产—公允价值变动
贷：公允价值变动损益
（或者相反）
2.收取租金
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额）
三、成本模式转公允模式的计量
划重点，投资性房地产只能有成本模式转为公允价值模式，公允价值模式不能转为成本模式。
为啥？
这牵涉到会计的一个重要原则：实质大于形式。
首先要明白成本模式和公允价值模式之间的区别。举个例子，你在老家盖了栋小别墅，特拉风特个性的那种，这时候你用什么计量别墅的价值？当然是成本模式，为啥？因为同村都没你秀儿，他们盖房子的成本都无法作为参考。但是如果你的房子在市区，就不一样了，你周边的房价的市场是充分的，你可以从市场中获得你的房子的估价。
这个时候，你有2个选择：成本模式、公允价值模式。假设你的房子成本是100万，公允价值是1000万，这时候，你会选择哪个模式计量呢？
会计准则规定：您随意。
但是如果你是上市公司，你更喜欢选择哪个？
当然是公允价值模式哦，为啥，房子增值了啊！报表帅气了啊！股东开心了啊！股价蹭蹭蹭的涨啊！……
因此，实际工作中，企业喜欢从成本模式转到公允价值模式。
同样的道理，公允价值模式1000万转到成本100万，这中间差的900万，换任何人都不喜欢这“亏损”的吧。
所以，准则上说公允价值模式不能转到成本模式，说是规定，其实更像是迁就现实而已。
想明白这个事，就可以讨论成本模式转换成公允价值模式怎么处理了。
从100万的成本涨到1000万的公允价值，这增加的900万放到哪呢？
还是2个选择：
方案一：公允价值变动损益。
注意，这玩意只是“纸面富贵”，而且以后是要进当期损益的，什么意思，就是直接增加了你的报表利润。这时，证监会能允许么？好家伙，如果可以的话，这不就是妥妥的虚增利润么。
所以，只剩下方案二：所有者权益。
你想想，之前你一直用的成本模式计量，今年突然用公允价值计量了。影响的是啥？对了，影响的就是以前年度滚动的损益余额，也就是留存收益。
头好大，啥是留存收益呢？其实就是：盈余公积、未分配利润。
到这里，我们开始对成本模式转换成公允价值模式进行计量。
借：投资性房地产——成本（公允价）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（成本价）
递延所得税资产
递延所得税负债
盈余公积
利润分配——未分配利润
上面是公允价>成本价的情况，如果公允价<成本价，就做相反的会计分录。（这种情况很少见，毕竟市场价都比成本价低了，你还愿意从成本价转成公允价么？）
四、投资性房地产的后续支出
完全参照固定资产、无形资产的处理
1、成本模式
（1）转入改扩建时
借：投资性房地产——在建（注意，只是在二级明细下写明是在建即可）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产简直准备
贷：投资性房地产
（2）改良发生的支出
借：投资性房地产——在建
贷：银行存款
（3）完工
借：投资性房地产
贷：投资性房地产——在建
2、公允模式
（1）转入改扩建时
借：投资性房地产——在建
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产简直准备
贷：投资性房地产——成本
（2）改良发生的支出
借：投资性房地产——在建
贷：银行存款
（3）完工
借：投资性房地产——成本
贷：投资性房地产——在建
是不是很神奇？投资性房地产代表成本模式下的成本，投资性房地产——成本代表公允价值模式下的成本，投资性房地产——在建代表改良过程中的成本。其实这这是会计上的科目划分而已，注意即可。
最后说一句，无论是成本模式还是公允价值模式，在改扩建过程中发生的所有费用化支出，都统一从其他业务成本中列支。
借：其他业务成本
贷：银行存款
好的，到此为止，我们已经弄明白了投资性房地产的两种后续计量模式之间的区别。
接下来，就是投资性房地产的重点，也是难点：
在两种计量模式下，投资性房地产、固定资产、无形资产、存货之间相互转换，会计账务怎么处理。
欢迎交流学习（微：jianghubilu250），相互学习，共同进步。 |
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发表于 2022-11-5 09:55:30