朝阳区购房指南！

新会陈皮茶业

大家在北京买房，想要花同样的钱，有相对好的居住体验，首选就是朝阳，原因在于朝阳区房价便宜。

从北京的各区分布看，地段最好的就是朝阳海淀，东城西城。城六区里还包括石景山和丰台，但是丰台的存在感又相对差一些，石景山给人的印象本来就不咋好，老破房子太多，位置也相对偏。

所以只有东西海朝是北京热度最高的几个地方。

这几个区里，房价最便宜的就是朝阳。因为朝阳没有什么好的学区。东城西城海淀都以学区房著称。

比如说，你要花个700万买房，买到西城就是老破小，西城的顶级学区房价格在15万左右，700万只能买个40多平米的房子。海淀均价8.5万左右，稍微好点的学区就得10万以上，700万的总价，也是一个六七十平米的老破小。



但是如果选在朝阳，就能买一个还不错的商品房两居室，老房子里买个三居也很轻松。

今天就给大家梳理下朝阳区买房的大致思路，供买家参考。

1 朝阳也有学区房


很多家长也想买个学区房，但是也未必买在东西海，只要教育条件差不多就可以了，这种就直接买朝阳区的学区即可，朝阳的好学区还有一个好处，那就是九年一贯制，小学和初中都解决了。

朝阳的好学区目前有三个：朝阳外国语学校、人大附朝阳学校、白家庄小学+80中。

这些学校对应的小区都比较有限，大家查相关资料都可以查到。



从房价上看，其实朝阳的学区房价格也不算低，单价基本上10万左右了，不过朝阳的好处是学区房总价低，还有就是九年一贯制，家长相对省心一些。

除此之外，朝阳还有一些中等偏上的学区，比如说，陈经纶嘉铭分校、陈经纶帝景分校等。望京那边的整体水平还比较平均，从整个朝阳区来说也算中等偏上。

2 新旧板块思路


从楼龄角度看，朝阳区的版块也有新老之分。新版块的楼龄都集中在2000年以后，以商品房为主。老板块就多以老公房为主。

朝阳区的新版块有：奥利匹克公园版块、新北苑版块、太阳宫、孙河版块、朝阳公园、东坝、朝青、双井、常营。

其中，这些新版块又可以按照改善和刚需分为两类：改善类版块主要是奥林匹克、新北苑、孙河、太阳宫、朝阳公园、双井、朝青；刚需类版块主要是东坝和常营，另外朝青和双井版块也可以作为刚需的选择。

在这要说明一点，这个划分是从版块的角度说的，并不意味着大家买房的时候，直接从这里面挑选版块去买。为什么这么说呢？

版块新，意味着这个版块里绝大多数的房子，楼龄都比较一致，比如说朝青板块，楼龄基本上都是2005年之后的，整体风格上也都比较接近，从版块的角度看，成长性就比较好。但是这又不意味着适合你的房子一定在这个版块里有，很多老版块里，也有不错的楼盘，但是从版块角度说，成长性就差一些。

这些新版块里，从位置分布上也比较有特点，比如说，双井、朝青这些地方主要就是吃国贸的红利，在国贸附近工作的人，如果想买个700万以上的两居或三居，基本上会选择在双井、朝青版块。

而望京工作的人群，买房的时候通常会首选望京，其次会选择新北苑或者是孙河这类。

围绕商圈买房是一个比较普遍的现象。毕竟大家都愿意把自己的生活工作范围尽量缩小一些。

3 刚需买房的思路


从买家的角度出发，主要分为刚需和改善，其中改善又分为小改善和大改善。先说下刚需买房的情况。

刚需在朝阳区买房，主要的思路就是：买新版块还是旧版块？

适合刚需的新版块有两个：东坝和常营。这两个板块的特点也比较明显，东坝的限价商品房，回迁房特别多，整体楼龄都在2010年以后；常营的限价商品房、经适房也特别多，整体楼龄也都在2010年以后。

这两个版块的区别在于，常营已经是比较成熟的商圈，有六号线地铁常营站，和龙湖天街。区域的生活便利性非常好。



东坝现在还跟个城乡结合部差不多，不过很快就能有万达广场和地铁3号线，预估3年内变成成熟商圈问题不大，毕竟人口数量在那摆着呢，只要有商场，就能很快起来。

刚需在这两个地方买房，好处是价格低，可以买个面积大的，坏处是离上班的地方都比较远，生活便利度比东三环东四环这类的，要差一些。但是区域的成长性肯定要比城里强。换算成人话就是，房价的涨幅大概率比城里高。

三四百万总价的刚需，买房的另一个选择是买老城区，这个选择范围就比较大了。东三环，东四环，北三环北四环，都可以。

相对热门的版块比如说：安贞、西坝河、团结湖、石佛营、劲松、潘家园等等。（不限于此）



其中，北三环和东三环的价格还有比较大的差异，北三环买个一居室的钱，在东三环可以买个两居室。北边由于地理位置更好，靠近海淀，去哪都方便，所以价格要高一些。

另外，如果预算只有300万以内，那么沿着八通线往东，双桥管庄这些存在感不是特别强的地方，就比较适合。

4 改善需求的选择


其实改善买房的思路和刚需买房的思路差不多，先从版块上区分出优质新版块和相对老的版块。

总体上来说，大家更喜欢相对新的版块。新版块的好处在于，人群结构也更优质。

比如说，800万预算的这种小改善，通常的选择会集中在双井、朝青、望京等地方。（望京比较特殊，下面会单独讲）

四惠其实也是一个选择，但是四惠和这几个地方的区别就在于，四惠周边比较乱，位置非常好且乱。所以四惠的价格算不上太高。虽然那边也有不错的楼盘，比如说东恒时代这些，但是由于整体板块不好，所以在做选择的时候，很多人更倾向于在一个相对优质的版块里，买个还不错的房子。

1000万以上的这种改善需求，选择范围会进一步缩小。也就是说，总价越高，大家买房的时候就会越挑剔，希望买一个各方面都满意的房子，尤其是区域要更好一些。

举个例子：1000万总价的预算，如果买在常营的常楹公元，就觉得有点怪怪的，因为大家去常营买房的预算通常不会有那么高，也就是说，这个总价范围，在常营不具备太好的流动性。

如果1000万+的总价预算，买在红庙片区，也有点不合适。这个片区内，主要是老公房，单蹦了一个高总价商品房小区，从区域选择上来说，大家也不愿意买这类。所以房子的升值性也会有一定的问题。

目前朝阳区比较适合高总价人群的版块有：奥林匹克公园，望京，太阳宫，朝阳公园等。

这些板块的特点也各不相同，奥林匹克和朝阳公园版块有点类似，都挨着大公园，但是风格不一样。朝阳公园周边的住宅都比较飘，适合土豪和明星。奥林匹克周边更低调沉稳一些。

5 望京


望京要拿出来单说一下。

从全北京范围看，像望京这样发展这么好的区域没有第二个。原因在于，望京吃了两拨时代红利，一个是外企红利，另一个是移动互联网红利，而且这两拨红利基本上是无缝对接。

从时间角度说，这两个时代红利跨越了20年，这么长的时间跨度，足以让一个区域发展透，不仅是产业配套，还有各种生活配套等。

最终望京就变成了一个独立的高端小城。

关于那两次红利，这么说吧，一个区域只要吃过任何一次红利之后，二十年内稳稳当当做个小土豪没问题。望京吃了两波红利，就有点开挂的感觉了。



之前还有人说，南边的草桥有没有机会变成下一个望京。这就有点扯犊子了，要想知道能不能变成望京，先得知道望京是怎么变成的。行业红利这东西，一旦过了，就再也没机会了。跟人的青春一样……

现在望京的房价也比较贵，从全北京范围看，除了有学区房的地方，就剩下望京了。

当然，望京可以吐槽的地方多了去了，路是斜的，风水不好，户型奇葩等等。但是对于版块发展来说，最重要的还是产业，其它的都只能作为次要因素。

望京目前的这种状态，也使得它的市场热度比较高，很多刚需，以及置换人群，都会把望京作为一个重要选择。

从长远发展来说，望京的发展空间也是比较大的。

其实朝阳区，主要的两个产业高地，一个在国贸，一个在望京，国贸有点坍塌的感觉，跟互联网毫无关联，周边的房价也不算太高；望京依托于高新产业，未来的发展更值得看好。

6 公寓系列


朝阳区另一个值得重点拿出来讲一讲的就是朝阳区的公寓们。

过去朝阳区的经济发达，起步也早，大量的外企过去就集中在朝阳区。所以朝阳感染了很多西方的疑难怪癖，公寓就是其中之一。

朝阳区的那些公寓主要集中在东三环到东四环那边，从南到北都有。主要的特点是，房子大，户型小，装修逼格高，租金贵，涨幅低，不适合普通老百姓买。



这种玩意，其实有点类似于，一些西方屌丝在本国买不起豪宅，于是开发商为了满足这些人的需求，在当时还比较落后的中国，盖了一批这东西，满足一群人的虚荣心。非常不实用，但是特别适合装逼。

望京也有不少。

当年的国产开发商也有点沾染这种习气，盖了好多染了公寓怪癖的奇葩户型房子。过去我写文章的时候贴过图片，这里就不重复贴了。

在这严重提醒各位买家，遇到此类房子，尽量别碰，除非有装逼需求。

以上就是朝阳区买房的一个大致思路整理，供各位参考。

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西瓜爸爸

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德诚塑料

朝阳的公寓开间差不多3、4百万一个，租金能到6、7千以上，感觉还不错啊

甜颜

能不能单开一个版块，讲讲朝阳学区房有没有推荐的呀~拜托了

一困就醒

天通苑怎么样？

彭彬

陈经纶系在朝阳应该算第一梯队了吧

叨叨魏

请问朝青板块有学区吗？

琐碎人生

楼主资料可以分享吗？

羊蹄甲

楼主，人朝分校，不是人朝学校，差异巨大

海内存知己

针不戳 谢谢